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商业银行房地产信贷危机研究 一、商业银行房地产信贷业务现状 (1)商业银行房地产信贷业务的内涵。商业银行房地产信贷是房地产公司以土地、房屋等产权或期权作为抵押，从银行贷取巨额资金以进行房地产开发活动的一种抵押贷款方式。房地产信贷具有贷款周期长、贷款金额大、贷款高风险、高回报等特点，在现代商业银行所有信贷业务中占有举足轻重的地位。 (2)商业银行房地产信贷业务现状。房地产业对资金的大需求量，高回报率，促使金融业对房地产业开始支持，截止到2010年底房地产贷款已接近6．2万亿元。不同地域之间的商业银行房地产信贷业务存在着较大的差别。在房产开发商的资金结构中，银行信贷是主要组成部分。 二、商业银行房地产信贷风险的影响因素 (1)宏观环境。在国际经济相互影响发展的情势下，任何在国际经济、金融体系中占有一定位置的国家政治、经济政策的变动，都会引起整个经济体内各个国家的连带反映，国家在宏观调控高度上的一些政策和措施也将直接影响到金融界和房地产界的各个环节。同时，和房地产业直接相关的上游产业例如钢铁、水泥等价格的变动也会给市场带来诸多的不确定性。此外，国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。 (2)商业银行自身因素。结构性风险，即商业银行过量投入的风险。流动性风险是指源于金融资产变现的风险。利率风险是指由于市场利率变动而对金融资产的价值带来损失的风险，技术性风险指房地产信贷业务中因缺乏必要的申贷、监控、财务、法律、专业技术及咨询和技能的支持而形成的风险因素。 (3)商业银行客户因素。由于个人信用评级制度尚未建立，国内没有权威的个人征信系统为银行提供全面客观地了解个人信用的渠道。房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目的资金需求量大、投放集中、资金回笼快，如果忽视项目的跟踪监管，很有可能出现项目资金不到位、信贷资金被挪用、项目资金回笼失控等情况。三、商业银行房地产信贷业务风险产生的原因 (一)商业银行自身原因 (1)房地产融资方式单一。我国现阶段房地产发展的主要资金来源还是银行贷款，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款，还是个人住房消费贷款，都通过间接或直接的方式集中到了银行身上。 (2)银行信贷管理上存在漏洞。银行信贷管理中存在银行约束机制匮乏、信用体系的缺失、房地产开发模式的诟病、贷款抵押方式的顽疾等漏洞，一旦房地产市场形势发生变化，或者房地产企业决策失误，势必造成信贷资产风险。 (二)政府机构原因 1．政府公共财政投资的不到位。在房地产信贷实际业务中，有许多项目实际上是财政融资渠道，如高校房地产贷款、土地储备贷款等业务。政府公共财政投资的不到位和错位，不仅导致部分地方政府财政支出项目建设缓慢，而且客观上诱导和压迫着商业银行的信贷介入力度，加大了银行信贷风险。 2．政府对土地投资和政绩追逐。由于各地城市开发和改造的大规模铺开，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。这些无不增加了商业银行提供土地购置与开发贷款的隐含风险。再者，部分地方政府为追求GDP的高速增长，为了使一些未必符合贷款要求的房地产开发项目顺利上马，往往行政干预商业银行的放贷，一旦开发项目出现问题，这部分贷款就演变成商业银行新的不良资产。 (三)商业银行客户自身原因 1．房地产商还贷能力变动。～是市场因素，市场大环境的变化，对开发商开发楼盘项目的销售的影响，直接的左右开发商的还款能力；二是利率的影响，利率上调，开发商资金成本加大，利润减少，偿还借款能力减弱，信贷风险增加。 2．个人还贷能力的下降。按照国际惯例，个人住房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人住房信贷业务很多按揭贷款还有存在漫长的还款期限，虽然我国商业性个人住房贷款不良货款率不到0．5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0．24％，但并无法保证漫长期限内国内经济水平、存贷款利率、个人收入水平以及不可抗力等因素造成个人还贷能力的下降，这些将会导致不良贷款的发生。 3．国内信用环境和法规不完善。我国的社会信用环境不理想，存在一些企业法人或自然人逃、废债和借贷不还、千方百计从银行骗取贷款的现象，同时对违背诚信的打击力度还不够，没有建立起良好、完善、电子化的社会信用体系。信贷的法律法规不完善，当债务人因巨额债务无力清偿时，如果不涉嫌诈骗，法律就无可奈何。 四、防范商业银行房地产信贷业务风险的对策建议 1．加强宏观调控以优化金融环境。 (1)制定有效的宏观调控政策。目前，我国宏观调控已经取得了阶段性的成果，但还必须看到经