某房地产商业项目定位整改方案.ppt

谨呈：;报告思路;市 场 篇 ;一、项目基本条件分析;项目区位情况－东二环边,稀贵属地;项目交通情况－大路畅通，小路环绕;项目生态环境－日坛公园的天然绿肺;项目商圈情况－两大商圈，强强借势;项目涉外属性－依雅宝，傍使馆;项目本体条件－规划条件;项目自身条件小结;二、项目生存环境分析;项目环境分析;新金山商务大厦地处雅宝路商圈，雅宝路因背靠北京的第一使馆区,从上世纪80年代开始, 就出现了服装贸易活动,最开始以“摆地摊儿”的形式出现,经过20年的发展,这里已发展成了综合商圈。 ??宝路素有俄罗斯商人在北京的起点之称，并逐步吸引了东欧国家以及非洲、阿拉伯国家商人均到此贸易。每年到来到这里的外国商人超过6000人，平均每人每次采购总额超过15000美元；在雅宝路，商家每天的交易额超过100多万美元，市场上98%的产品远销到俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼亚等30多个国家，每年对外贸易额高达200多亿元人民币。 雅宝路商圈里的商铺租金集中在8-16元/㎡/天，甚至有高达60元/㎡/天的租金，这比北京中关村、CBD的租金还要高。;雅宝路市场的形成;特别提醒！;雅宝路市场特色特点;雅宝路市场的发展;;雅宝路市场各类类主营产品;大雅宝路区域的综合发展;小结;项目SWOT分析;定 位 篇 ;公 寓;一、区域公寓市场分析;区域市场供应状况;区域市场需求情况;区域市场价格水平;当前区域内,公寓二手房销售均价在31214元/平米。;区域市场租金水平;酒店名称;本案周边公寓、酒店市场个案分析;二、公寓、酒店个案分析;开盘时间：公寓部分2006年5月 规模：总建面约38万平米，公寓部分5.1万平米。 公寓二手房均价：35000元/平米 销售状况：售完 物业费：3.5元/平方米·月 户型面积：30-130平米 周边配套：公园、中小学、会所、银行、邮局、餐饮等。 项目特点：大体量的商业面积规划完整合理，形成特色的室内步行商业街。项目配有3栋高档公寓户型多样，格调高雅。;开盘时间：2001年8月 规模：总建面16万平米 公寓二手房均价：32000元/平米 租金：65-75元/平米·月 销售状况：售完 物业费：1美元/平方米·月 户型面积：114-193平米 周边配套：会所、中小学、银行、邮局、医院等。 项目特点：项目开发以公寓为主，建筑设计体现欧陆风格，气派显赫。自身商业体量并不大，经营范围也比较凌乱。;开盘时间：2003年7月 规模：总建面约20万平米， 公寓部分5.8万平米。 均价：30000元/平米 销售状况：公寓部分已售完 写字楼出租。 物业费：5.50元/平方米·月 户型面积：65-110平米 周边配套：商场、中小学、银行、邮局、医院等。 项目特点：朝外大街唯一融合国际标准化公寓、酒店式服务公寓、环绕步行商业街、甲级写字楼、温泉会所、古建筑文化广场为一体的标志性综合建筑体。;开盘时间：2003年9月 规模：总建面10.7万平米， 公寓部分1.7万平米。 均价：32000元/平米 销售状况：售完 物业费：6元/平方米·月 户型面积：71-170平米 周边配套：商场、银行、娱乐场所、政府机关等。 项目特点：全部采用框架剪力墙结构，弹性建筑布局，可根据业主的需求任意组合。;开盘时间：2007年1月 规模：总建面45万平米， 公寓部分34万平米。 均价：40000--65000元/平米 销售状况：在售 物业费：6.8元/平方米·月 户型面积：70-120平米 周边配套：商场、银行、娱乐场所、政府机关等。 项目特点：采用具有遮阳、隔音、自然通风、隔热保温等优异效果的LOW-E双中空玻璃幕墙，为繁华中心的居者营造出一座“会呼吸”绿色建筑;项目名称;项目名称;公寓个案研究小结;;规模：建面2.2万平方米 标准：三星级酒店 套房数量：151套 标准间价格：550元/天 入住率：100% 服务设施：餐厅、健身房、桑拿室、 商务中心、商品部、咖啡厅等。;规模：万邦大厦20-25层 标准：三星级酒店 套房数量：111套 标准间价格：600元/天 入住率：95% 服务设施：餐厅、宴会厅、 美容美发店、酒吧等。;规模：吉利大厦8-12层 标准：三星级酒店 套房数量：180套 标准间价格：880元/天 入住率：100% 服务设施：中、西餐厅等。;酒店案例研究小结;案例研究指导区域公寓未来发展趋势;公寓市场定位;三、公寓客群分析;区域公寓客群来源;客群对公寓关注的因素;本案公寓目标客群;四、公寓价格定位;确定定价方法－价格比较法 ;比较项权重制定;定价;写字楼;一、区域写字楼市场分析;北京写字楼市场综述;空置率下降;本区域写字楼市场综述;本区域写字楼分布情况;本区域企业性质 ;各项目购买企业性质明细表 ;各项目购买企业的行业分布 ;项目租售情况;本区域写字楼