北京市住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》.pdf

北京物业管理行业协会 北京市物业服务评估监理协会 北京物协文 【2021】21号 北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估 监理协会关于发布 《北京市住宅小区物业服务 成本计价规则 （试行）》的通知 为贯彻实施 《北京市物业管理条例》，规范物业服务成本计 价规则，北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会 联合制定 《北京市住宅小区物业服务成本计价规则 （试行）》，现 予发布。 北京物业管理行业协会 北京市物业服务评估监理协会 2021年7月27日 2021年7月27 日 -1- 北京市住宅小区物业服务成本计价规则 （试行） 第一条 为规范物业服务成本计价规则，推动物业管理相关 主体遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则， 维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境，依据 《北京市物业管理条例》及物业服务收费相关法规，制定本规则。 第二条 本规则所指物业服务人包括业主共同决定委托的 物业服务企业、专业单位和其他管理人。 第三条 实行物业服务费包干制的，物业服务费的构成包 括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业 服务支出和物业服务企业的酬金。 本规则所称物业服务成本涵盖包干制物业收费中的物业 服务成本和酬金制物业收费中的物业服务支出。 物业服务成本包括物业服务人为该项目进行物业服务实 际支出的直接人工费、直接材料费和间接费用等。物业服务成 本计价，应综合考虑社会价格指数、社会平均工资、社会保险 缴纳比例、材料采购价格以及水、电、气、热等能耗价格的变 化。 第四条 选择不同物业服务人时，物业服务费价格制定原 则： （一）业主共同决定聘请物业服务企业的，物业服务费可 采取包干制或酬金制形式计价。其中物业服务成本计算及科目 -2- 设置应参照本规则执行；采用包干制形式的管理费、利润比例 或酬金制形式的酬金比例由合同双方约定。 （二）业主共同决定自行管理的，物业服务费一般按照“以 支定收”原则，支出项目依据北京市住房和城乡建设委员会发 布的 《北京市住宅小区物业服务项目清单》及本规则的成本计 算及科目设置相关内容，进行相应财务支出。 （三）业主共同决定委托专业单位管理的，可按委托服务 项目支付服务费，其中专业服务成本计算及科目设置应参照本 规则相应专业项目执行，各专业单位的管理费、利润比例由合 同双方约定。 第五条 物业服务成本包括下列费用： （一）管理人员费用； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费 用； （三）清洁卫生费用； （四）绿化养护费用； （五）秩序维护费用； （六）办公费用； （七）管理费用； （八）物业服务项目固定资产折旧； （九）物业共用部位、共用设施设备及安全生产责任险费 用； （十）经业主同意的其他费用。 -3- （注：以上各项成本名词解释详见附件1） 第六条 物业服务成本的二级科目中包含人工、专项服务、 安全生产管理、能源消耗、物料消耗、办公费用等（详见附件2）。 第七条 物业服务成本中二级科目涉及的人工岗位人数及 上岗依据： （一）物业服务合同； （二）项目执行的物业服务标准； （三）国家有关法律规定及行业规范标准要求； （四）人工成本金额计算应按照社会保险、住房公积金等有 关规定执行。 第八条 三级科目为各项物业服务成本明细 （详见附件2）， 在二级科目基础上除人工费用外，其他科目应对应北京市住房和 城乡建设委员会发布的 《北京市住宅小区物业服务项目清单》， 并依据财务管理相关规定对支出科目进行细分，各项之和为物业 服务成本总额。 第九条 三级