世联_常熟鸿泰商业项目定位及物业发展建议_204PPT(NXP.pptxVIP

常熟鸿泰商业项目项目定位及物业发展建议;２、项目区域地块特征;常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速平稳发展期;这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应的生活消费品来满足他们的生活需要，是研究人民生活、社会消费品购买力、货币流通等问题的重要指标。 常熟市以每年15%左右的年增长率上涨，表示常熟市居民的消费水平大幅度的提高，商业发展进入快速期;常熟市产业结构以第二产业为主，其中以轻工制造业为支柱，但第三产业消费性行业提升明显;常熟市宏观总结—发展态势迅速，为房地产、商业物业发展奠定了良好的平台;２、项目区域地块特征;区域内主要以住宅开发为主，目前没有商业氛围，新建成的住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广;;西侧地块;世联对项目的理解——项目界定;２、项目区域地块特征;常熟市商业发展规划——两心三带;常熟市商业发展规划——10大社区商业服务区;２、项目区域地块特征;常熟市历年商业用房开发情况;常熟城区按规模和辐射范围分为四个商圈;常熟市现有商业分布状况;方塔街商圈是常熟历史最长，人气最旺的商圈;方塔街典型物业;招商城商圈通过20年的经营已经形成大规模服装、小商品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈;招商城商圈典型物业;招商城商圈在售物业;东部商圈是以批发为主的建材、汽配、家居、五金的专业市场;东部专业市场典型物业;世茂中心未来规划100万平米的商业面积，包括写字楼、酒店、集中商场、沿街商铺等物业形式;从租金水平来看，目前招商城和方塔街商圈还是常熟最核心的商圈，项目附近区域商业尚未体现;从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的发展和人口的迁移而发生转移;306省道;青岛的的城市发展历程与商圈的转移;;随着城市向东、北发展，人口向东、北部迁移，本项目商圈将有可能承接方塔街商圈的地位，成为新的城市核心商圈;常熟市商业市场结论;２、项目区域地块特征;常熟商业地产市场虽然近年增长迅猛，但年销售量起伏不定，本项目能否引起市场追捧，顺利实现销售呢？;常熟人对商??投资比较感兴趣，看中区位、人流及消费力;常熟本地投资者购买力强，看重升值潜力，易于被引导;绝大多数投资者看好本项目所处地段的发展前景，同时认为项目定位是项目成败的关键;投资者研究结论;常熟消费者对新鲜事物接受度高，购物出行半径大，这都有利于新商圈的成熟程度;访谈纪要;区域内消费特征以家庭式消费为主，喜欢去综合性购物场所;消费者访谈;常熟消费者消费习惯;调查显示，常熟的餐饮、休闲、娱乐消费市场也存在“盲区”，消费者对“一站式”消费需求强烈;商业核心消费群特征;目标消费者分类标准一：按生命周期分类;目标消费者分类标准二：按社会圈层分类;本案所面对的市场目标消费者需求的启示;２、项目区域地块特征;;佳和集团提出的目标:;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;２、项目区域地块特征;开发商目标与市场结论对比;邻里中心是商业功能设置上坚持十二项功能于一体的 区域性商业服务中心 ;集中化管理、分散化经营，与商业街、市场不同；;业态的先进性、商户的定位层次高于一般的社区商业 街和市场;社区商业不是传统的“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”;便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利 性，体现出满足社区居民便利性需求的原则； 和谐性原则：充分体现商业与社区居民的亲和性，商业设施的不 扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐； 开放性原则：在社区内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同 时服务于外来客流和通过性客流；在相邻社区间，按照区域总体 商业规划进行规划设计； 相对独立原则：实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与 独立，以保证商业不扰民及住宅的宜居环境；;多种商业业态相辅相成，形成完善的服务功能。 ;商业用地物业类型分析;项目名称;常熟市酒店市场很好，但规划趋于饱和，且酒店无法对外出售，故不建议做酒店;常熟酒店式公寓市场，租售非常火爆，投资者看中回报，租赁者看中品质，但酒店式公寓需要酒店支持，本项目没有此条件，故不在考虑的范围;常熟高档公寓市场处于空白，由于住宅市场相对商业消化速度要快， 作为降低开发风险，可以考虑一部分的高档公寓;大型商场 SHOPPING MALL;06年常熟人均GDP达到9000多美元，从商业发展规律来看，常熟已经进入了都市Mall发展的成熟期，完全有条件开发Living-Mall;常熟市的社会和经济发展水平完全适合发展第二代购物中心——Living-Mall;目的性消费带动随机性消费;投资者对常熟的街铺投资十分积极，但由于本项目总体量达到14万平米，考虑到建筑设计要求，做街铺不太现实;;常熟市五家高档次酒店情况分析 -----地理位置;常熟市五家高档次酒店