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通知书之更换物业企业通知 通知书之更换物业企业通知 通知书之更换物业企业通知 更换物业企业通知 【篇一：业主要求更换物业所需法律依照】 依法更换物业效劳企业，保护自己权益 剖析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业 依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企 业的权益，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以经过业主 大会选聘新的物业企业接收原物业企业，向小区业主供应物业管理 效劳。 法律依照： 1、?物权法?第七十六条以下事项由业主共同决定： (四)选聘和解聘物业效劳企业也许其他管理人。 2、?物业管理条例? 第十一条以下事项由业主共同决定： (四)选聘和解聘物业效劳企业。 3、?东莞市物业管理条例?第十一条：业主大会由物业管理地区内 的全体业主组成。业主大会应今世表和保护物业管理地区内全体业 主在物业管理活动中的合法权益。业主大会执行以下职责： (五)选聘 和解聘物业效劳企业，确定物业效劳合同的内容。 需要注意的是，小区的业委会可是业主大会的执行机构，执行业主 大会的决定事项，其自己无权决定选聘、解聘物业管理企业。 二、更换物业效劳企业的条件 更换物业管理企业的条件有： 1、法定清除。即物业管理企业丧失必然的经营资格和经营资质时， 所签订的?物业管理委托合同?自动清除。 2、约定清除。当?物业管理委托合同?所约定的事由出现造成需要 更换物业管理企业，可以由业主委员会依照?物业管理委托合同? 的约定直接进行，也可以由业主委员会依照业主也许物业使用人的 投诉，进行详尽运作此后，清除与物业管理企业的合同。 ?物权法?第七十六条，?物业管理条例?第十一条，?东莞市物 业管理条例?第十九条，规定选聘和解聘物业效劳企业也许其他管 理人，应该经专有局部占建筑物总面积过多数的业主且占总人数过 多数的业主同意。 ?东莞市物业管理条例?第十七条 业主拥有物业的专有局部建筑面 积按所持房地产权证记录的建筑面积计算 ;对已销售但未办理房地产 权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人 数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已销售但 未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算， 一个合同计为一个业主人数 ;对未销售的物业，建设单位计为一个业 主人数。 三、更换物业管理企业所需程序 业主大会应该在更换物业企业前决定以下事项： (1)业主大会的决议 ;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应该在 做出决议后及时书面见告原物业管理企业。 (2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标 ; (3)确定采用公开招标或邀请招标方式 ; (4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会介绍中标候选人 名单后，由业主大会最后确定中标人 ; (5)物业效劳价格幅度或水平。 物业管理企业更换是一项极为困难并拥有必然风险的工作，为使更 换物业企业的行为具备充分的公众基础和法律依照。此过程中，业 主大会的召开，决议特别重要。必定依照?东莞市物业管理条例? 第十八条业主大会会议可以采用集体谈论的形式，也可以采用书面 征采建议的形式。 同一物业管理地区内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等 为单位，选举假设干名业主代表参加业主大会会议。选举业主代表参 加业主大会会议的，业主代表应该提前就业主大会会议拟谈论的事 项征采其所代表的业主的建议。凡需投票表决的，业主同意、反对 也许弃权的建议应该经自己签字后，由业主代表在业主大会会议投 票时如实反响。 第十九条业主大会会议应该有物业管理地区内专有局部占建筑物总 面积过多数的业主且占总人数过多数的业主参加。业主可以书面委 托代理人参加业主大会会议。 四、招标过程中，必定保证广阔业主的知情权 (1)业主大会会议经过书面征采建议的形式召开的，业主委员会应该 在招标前将业主大会决议在物业管理地区内的显然地址向全体业主 公示; (2)评标过程中，现场争论可采用公开的方式，业主可参加旁听 ; (3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会 提交的评标报告向全体业主公示 ; (4)中标企业确定后，业主委员会应将其根本情况和与其判断的物业 效劳合同的效劳内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理 地区的显然地址向全体业主公示。 五、招标前办理备案工作 在招标前，作为业主大会的执行机构，业委会应该到所在区、县国 土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料： (1)业主大会决议 ; (2)招标通知也许招标邀请书 ; (3)招标文件 ; (4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行 招标的，还应提交双方签订的委托书。 六、更换物业企业后需要交接的资料 依照相关规定，新的物业效劳企业承接物业时，应该与业主委员会 办理物业查放手续。移交的资料包括：