世联惠州美地花园城营销总体策略策略总纲114PPT.pptx

谨呈：惠州市美地房地产开发有限公司美地?花园城策略总纲世联地产美地花园城项目组2005.1. 4本报告解决什么问题？思路决定出路，本项目操盘思路问题2.竞争中找出路，本项目竞争策略问题报告结构项目背景市场研判项目思考策略形成策略分解报告结构项目背景市场研判项目思考策略形成策略分解人人乐商圈演　　达　　一　　路楼盘集中片区新　　惠　　淡　　路新　　区三　　　　　　　环　　　　　　　路老惠淡路（待改建）地理位置本案项目位于惠州河南岸，三环路与旧惠淡路交汇处项目指标学校用地2期商业用地面积：3.94万㎡ ；总建筑面积：9.85㎡；2期商业面积：1.6万㎡;容积率：2.51期其中一期：占地面积：29642M2 总建筑面积：85407.62M2　其中：　　多层面积：25066.08M2　小高层面积：35356.66M2　商业建筑面积：12329.99M2　地下建筑面积：11940.86M2建筑占地面积：9706.95M2建筑密度：33%容积率：2.47绿化率：39%停车位：443个（地下：340个　地上：103个）东：惠淡路，改建后42M宽，两边绿化带各20M北：二期，学校和商业121110987653421西：美地路，18M宽，西边为安居房南：待建路，36M，南面为空地及旧房项目四至北面隔水沟望村屋惠淡路上待拆迁的民房北西东南西邻经济适用房东邻即将改造的惠淡路南面将新建道路惠淡路以东西南方向：空地与村屋户型配比户型项目1房1厅(43-47M2)2房2厅(60-74M2)3房2厅(90-107M2)4房3厅(117-133M2)总套数比率多层36套48套180套12套276套42%其中带入户花园0套0套48套1260套21%小高层0套188套128套60套376套58%其中带入户花园0套76套128套60套264套70%合计36套236套30872套652套100%比率6%36%47%11%100%--报告结构项目背景1、惠州房地产市场市场研判2、片区市场竞争情况项目思考策略形成策略分解宏观GDP与经济增长率—2003年惠州人均GDP2501美元；经济增长率13.3％发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～80080080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展惠州房地产进入全面快速发展阶段与珠三角其它城市的比较（2003年）第一第七当前可支配收入处于第七，但增长速度却位居第一，说明惠州城镇居民消费潜力在未来几年将日益体现出来，为房地产发展奠定了需求基础。房地产开发投资稳步上升销售均价稳中有升销售面积快速增长惠州房地产市场供应状况—由于烂尾楼的存在，施工面积的统计数据一直维持在200万平方米以上2004年上半年，竣工面积减少，销售面积同比增长75.6％。竣工面积与销售面积的关系逐渐改善。2004年上半年，空置面积减少供需关系改善，市场前景看好资料来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心房地产市场格局— 惠淡大道是连接惠州市惠城区和惠阳区的城市交通枢纽，全长32.4公里，工程总投资约10亿元，预计2005年6月30日完工。 惠淡大道建成后，将地处沿江的惠城区和地处沿海的惠阳区连成一体，是惠州打造半小时生活圈的重大举措，对加快惠州南部城区开发和大惠州海滨城市建设具有重要作用。房地产发展驱动因素：城市扩张客户购买驱动因素：中心城区的吸引力/良好的生活环境及配套房地产发展驱动因素：产业带动客户购买驱动因素：价格低/事业发展/投资惠州市场两极驱动，都市融合趋势明显惠城区商业等中心南移是大势所趋属性：行政中心/高档住宅代表楼盘：碧水湾、江畔花园、金世界花园均价： 2700-3200元/m2发展趋势：商务、行政、高档住宅下角江北东平属性：大盘区域代表楼盘：东湖花园、长湖苑、兰波湾均价： 2000-2500元/m2发展趋势：纯粹居住区，中高档大盘西湖－南坛－下埔麦地－河南岸属性：老城区的扩展区/新兴商住区代表楼盘：风尚国际、世纪新天、雍逸园、南山美　地、风华世家、丽园新村、南翠花园均价： 1800-2800元/m2发展趋势：宜商宜住龙丰上排属性：郊区代表楼盘：东江学府、惠泽南苑、金山龙庭均价： 1600-3000元/m2发展趋势：新市镇惠淡路属性：老城区发展趋势：城市功能完善/旧城改造惠城区市场格局—惠城区供应量及产品结构—未来两年惠城区主要在售项目时间表惠城区在未来2年内竞争将达到高峰2004年上半年惠城区产品分布状况主要是3房4房，5房有一定量，2房较有潜力市场概况总结