地产项目营销策略总纲.pptxVIP

天道香城营销策略总纲2011.4.26PART1 市场分析报告提纲PART2 项目分析PART3 项目定位 PART4 品牌的力量PART5 形象包装 PART6 营销推广策略PART7销售策略PART1 市场分析宏观分析东莞概况城市发展与规划东莞市房地产市场现状房地产政策研究中观分析寮步镇概况区域房地产市场分析宏观分析—东莞概况东莞经济实力、城市竞争力东莞之最：【全国综合实力千强镇最多的地级市】 【全国首评千强镇虎门雄踞第一】 【家庭汽车拥有率居全国镇级第一】 【全国国企出口额列第一名】 【中国城市竞争力居地级市第一】 【生活质量位居全国地级市第一】 【全国面积最小的镇创造出最大的效益】 【国内首个异地候机楼】 【世界最大的玩具生产制造城】 【全球最大灯头企业落户东莞】 【工业企业就业人员列全省之冠】 【人均住房面积全省最大】 东莞经济实力　2005年，东莞市地区生产总值突破2000亿元，金融机构本外币存款突破3000亿元，工业总产值突破4000亿元，进出口总额突破5000亿元。连续两年名列“全国综合实力百强城市”第十二位、地级市第一位。年均20%的GDP增长率，城市竞争力持续增强，房地产需求力不断强化、释放宏观分析—东莞概况三大产业比例、人口结构产业结构以二、三产业占主体 2005年，东莞市三大产业比例由2004年的2.4∶55.4∶42.2调整为1.0∶56.5∶42.5，其中第一产业增加值22.54亿元，下降3.2%，第二产业增加值1232.70亿元，增长20.8%，第三产业增加值927.20亿元，增长17.8%。 东莞市确定了电子信息制造业、电气机械制造业、纺织服装制造业、家具制造业、玩具制造业、造纸及纸制品制造业、食品饮料制造业以及化工制品制造业等工业八大支柱产业，也确定了东莞制造业立市的基础。人口结构正由“哑铃型”向“金字塔型”转变2005年东莞市在册总人口为750.63万人。其中，户籍人口总数为165.65万人，比2004年增加3.68万人，增长2.3%；外来暂住人口584.98万人。而实际外来人口已经超过1000万，以大量的产业工人为主体，与其制造业为主的产业结构相吻合随着东莞产业升级政策的落实及城市化进程的加快，以白领阶层、外来人群为主的中产阶层逐步壮大起来，引起对东莞市的房地产需求结构相应变化。宏观分析—东莞概况个体经济、居民消费力东莞个体经济的发展 截至2006年，东莞市个体工商户达到29.3万户，仅次于深圳市（35.8万户），超过广州市（28.5万户），居全省第二位。东莞消费能力 2006年，全市城乡居民储蓄存款余额1728.28亿元，比年初增长20.7%。全年城镇居民人均可支配收入22882元，增长11.5%，农民人均纯收入9842元，增长8.4%，城镇居民人均消费性支出21768元，增长18.1%。 伴随全市整体经济的持续快速发展，东莞市城乡居民消费也呈现出较快的增长势头。个体经济的增长使东莞的中产阶层更加壮大，个体工商户成为东莞房地产消费的实力阶层；居民消费力的增强直接体现在对市场楼价的承受能力增强。宏观分析—城市发展与规划城市格局：一心两翼、八大中心镇东莞区划 东莞按照功能定位及经济结构的不同形成“一心两翼八大中心”的行政区划，将周边28镇按照经济吸附力形成八大中心镇区；东莞的行政区划调整也将在此基础上提上议事日程。 “一心两翼”：以中心区为市域发展中心，以常平和虎门为东西两翼带动城镇带发展。东莞“一心四城八大中心”的区划，加强城区的城市中心功能定位，城区的城市配套等的加强了城区对镇区的吸引力和辐射力。宏观分析—城市发展与规划2006-2010东莞住宅建设规划 为符合国六条政策，“十一五”期间东莞市主城区居住用地规划结构调整为“二带、二区、三片、多点”的模式： 二带：轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带； 二区：即近期规划中提出的中央生活区和松山湖商务居住区； 三片：即胜和－亨美片、立新－火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区； 多点：包括近期规划中的“员工村”和开发条件业已成熟、存量土地比较集中的地区。《主城区居住用地规划结构》宏观分析—城市发展与规划规划的影响 在此规划的指导下，规划市区包括六大片区，即新城中心区、旧城区、东城北片区、东城南片区、篁村片区和万江片区，东城区板块的城市功能将得到不断完善，对周边镇区的吸引力和辐射力大大加强；对外来都市白领、个体工商业者的吸附能力将大大提高。东莞市房地产市场现状市场需求旺盛06年，全市洋房销售面积216.41万平方米，占住宅总销售面积的85.9%，比05年同期增长了43.4%；别墅销售面积35.48万平方米，同比增长40.5%。06年，房地产销售总额94.13亿元，同比增长58.1%；其中，住宅销售总额79.40亿元，同比增长62.7%，比0