商业购物广场定位及营销策划报告.pptxVIP

谨呈：喜来东投资有限公司喜来东商业购物广场定位及营销策划报告二○一五年一月 长沙同道行房地产经纪报告体系PART1 市场分析PART2 项目定位PART3 招商及运营PART4 经济估算市场分析PART1 市场概况项目概况 市场概况商业市场格局 根据益阳市区消费习惯及商业分布，主要划分为四个商圈，分别为桃花仑商圈、赫山商圈、资阳商圈、和康富商圈。资阳商圈桃花仑商圈赫山商圈康富商圈四大商圈概况租金水平益阳商业特征三四线城市，消费力有限 作为三四线城市，经济基础较差，本地居民多为基础生活需求，消费能力有限，高端消费人群较少。组团分区较为明显 益阳大致可以划分为桃花仑、康复、赫山、资阳四大组团。商圈的业态趋同 基本上以购物中心、超市为核心形成新的商圈，如沃尔玛、步步高等。商业整体形象欠佳，档次低，同质化竞争严重。 益阳市主要两大购物中心有沃尔玛、步步高百货经营较为规范，形象及展示较好，其他区域如金嘉利、万木春、女人街、银城春天等管理欠规范，消费群体偏向中低端。南部商圈呈上升趋势。 随着城市东拓南移的发展，南部新区居住人流逐年上升，因而康复路步步高百货及福中福商圈发展较快，南部商业业态主要以ktv、酒店、餐饮、足浴、休闲等场所为主。项目概况项目位置本案桃花仑商圈 项目地处益阳中心城区大桃北路，北接桃花仑路，紧靠桃花仑商圈，紧邻益阳市核心商圈桃花仑商圈。区域商业概况桃花仑路与大桃路交汇路口，业态有生活超市、菜市场、鞋服等商业，形成人流较为集中消费区；沿大桃路商业主要以生活配套、服装、饰品及特色小吃、餐饮为主；区域商业特征街铺为主，路面较窄；业态杂、门面小，形象较差，资源整合较难；商品缺乏特色、精品，档次偏中低端；项目概况项目分析优势机会点紧连桃花仑商圈，周边商业成熟，周边居住人群量大，有固定消费人群。周边商业档次低，形象差，同质化严重；商业辐射人群面较广。劣势威胁点物业与主干道存在一定距离，展示面受限。配套停车位较少。周边商业不成规模，档次低。改造工程量大公交线路少市场竞争激烈总述：立足周边已有商业形态，以专业、特色取胜 项目周边商业业态已基本成形，本案体量4000㎡，体量较小，难独立形成核心聚合力，故定位总策略应更侧重“借力使力”，立足已有商业形态之上，通过项目的专业运营及主题形象打造、特色商品经营吸引人群驻足消费。 项目定位PART2 主题定位业态规划主题营造主题定位 通过对项目区位、商圈环境和竞争环境的分析以易于快速变现和提升项目价值为出发点，兼顾开发商、投资业主、经营业主三方利益，抓住区域发展的未来趋势和人群消费特征，规避与其他项目直接竞争，进行差异化的市场定位，做“精”做“专”。 1、立足项目所在区位2、打造核心商圈内次级消费中心3、规避同质化商业恶性竞争及电商的冲击定位思考定位思考区位方面：本项目所在位置大桃路，位于城市核心，周边居住人群密，人流、车流量大，且紧邻桃花仑核心商业圈，易与商业中心融合。交通方面：交通畅达，公交网络稍有欠缺。体量方面：本项目体量较小，4000㎡集中体量，进深长。定位思考我们的消费人群：1、有车，且对生活品质要求较高的人群；2、对新鲜事物愿意接触的年轻人群；3、对生活有格调要求的小资人群。4、喜欢精致、时尚潮流的人群。我们的定位方向： 与周边商业融为一体又独树一帜，将项目打造成以时尚服装、鞋包、快时尚餐饮、清吧为主导的商业业态，以融世界潮流、时尚名品、异国美食、艺术经典为一体，形成极具特色的时尚购物中心。项目推广案名建议案名1：潮流MALL——汇聚世界潮流 注解：1、点明项目定位，主打时尚理念；2、MALL如shopping mall，为购物中心、广场、林荫道之意，较利于传播。备选案名建议桃6街取自大桃路406号。mini街mini意为小型、微型，主要因项目体量较小。时尚邦点明时尚理念，对接目标消费人群。悦汇广场悦：愉悦，开心；体现项目个性主张。业态规划业态规划方案1：因商场停车位不足，建议负一层规划停车位，可增加停车位20余个，且需电梯直达。方案2：沿用前期方案，规划小型生活商超。业态规划1F：精品鞋包、女装、化妆、美甲规划方案调整：1、增加橱窗展示，以吸引人流；2、进入商城开阔区域，可做情境布置，营造氛围，增强体验。3、增加观光电梯，可增加2、3F商业消费的便捷性。4、过道规划现为2.4米，建议更改为1.8米。5、铺面规划面积10-20㎡为主。鞋包、女装、化妆、美甲情境布置、橱窗展示增加观光天梯一台业态规划外围业态与一楼保持一致，以形成整体氛围。2F：精品鞋包、女装，辅以特色小吃、饮料甜品特色小吃饮料甜品业态规划3F：餐饮、清吧，分区建议根据商家需求划分。主题营造 导视系统导视系统建议：1、在广场前坪设立主形象标识物；2、建议楼体做大型发光字；3、靠近马路处设中型标识牌