南宁春江明月户型定位报告终.pptxVIP

南宁?春江明月项目户型定位修改（2016年4月17日）一首次定位报告户型结论二南宁市场分析户型调整背景及户型调整建议三一、项目概况 项目位于南宁市五象新区核心区，为南宁市未来发展重点之一。项目地处市主干道位置，西临平乐大道，东、南及北面均为规划道路，周边商业和公建等各种基础建设正日趋完善，使得本项目具备较高的升值潜力。 项目规划用地71034.758㎡，总建筑面积347994.77 ㎡；原定容积率3.718；建筑密度27%（含水面率7%）；绿地率35.02%。 住宅底层为架空层，完全人车分流，园区通过建筑围合形成1个中心绿化空间，设4个出入口，其中北面一个机动车和行人出入口，西侧两个机动车和行人出入口，一个行人出入口。 项目通过全部布置点式住宅，形成围合性强的小区建筑群体，即有适当开放性又有归属感的亲切的园区。二、项目周边配套（现状）万象城成熟生活区灞河4.5KM5KM广西医科大学6KM2KM4KM3KM邕江3.5KM江滨医院4KM壮锦广场2KM3.5KM浐河青秀山风景区4KM2KM3KM2KM3.5KM广西民族博物馆2.75KM6.5KM0.5KM6KM2.5KM客运中心南宁市五象小学广西体育中心5.5KM良庆区政府三、项目周边配套（未来）已建成青坪大桥1年内建成1广西文化产业城3年内建成2序号名称13绿地中心五象总部大厦富雅国际总部基地恒大国际中心永恒智慧广场宁泰新港湾龙光国际南宁京华广场中国移动、中国联通、南方电网、交行、兴业、邮储、民生、太平、前海14三美中学15广西医科大附属口腔医院16广西国际壮医医院17民主路小学18衡阳路小学19五象湖小学20十四中五象校区21广西文化艺术中心良庆大桥青山大桥序号名称1南宁博物馆2五象小学3广西体育中心4广西美术馆5五象湖公园6市青少年活动中心7五象岭森林公园8广西规划馆9第二十六中学五象校区10南宁三中五象校区11滨湖路小学12万科大厦宝能环球金融中心五象航洋城海尔青啤联合广场大唐总部1号937845台湾健康产业城（路网）6121110201918171413211615东盟国际物流基地（保税物流中心）四、项目周边现状南宁 春江明月五、项目SWOT分析优势（S）地块规整，易于规划，商、住、公建配套互补，有助于提升整体居住氛围紧邻南宁大桥，双地铁及双大道环绕，交通优势异常显著地块占尽板块内区位优势，北有邕江、青秀山，西有五象岭、艺术中心，东有体育中心、博物馆，南有总部基地威胁（T）五象湖周边楼盘凭借更优的教育资源，更强的品牌实力，更全的生活配套，分流客户近两年品牌房企集中出售刚需产品，新区成交均价一路下降，造成客户对区域整体均价认知偏低劣势（W）项目周边缺乏教育配套资源，五象小学生源复杂，区域内幼儿园暂未开放梦之岛商业项目进展缓慢，菜场项目仍处规划，轨道交通需再等四年，公交站点相距数百米，三年后周边生活配套仍相对缺乏内部多条道路泥泞扬灰，路旁绿化稀疏残败，周边环境尚需整治机会（O）众多品牌房企合力开发五象新区，吸引全城购房注意力，区域认可度提升周边项目陆续交付，部分业主均已入住，区域居住氛围逐渐形成总部基地写字楼群在未来1-3年内逐步投入使用，将产生新的地缘性需求地块占据区位和交通优势，具备打造高品质住宅区基本条件SWOT六、首次定位报告户型结论： 依据南宁市场数据及客户访谈分析，同时结合委托方对去化速度和价格的预期，本项目首次户型配比思路遵循：顺应市场、控面积控总价和户型创新的原则。户型面积（㎡）占比备注三房两厅一卫2+1≤10020%紧凑型三房　三房两厅两卫3≤11520%舒适型三房四房两厅两卫3+1≤12030%紧凑型四房　四房两厅两卫4≤14025%舒适型四房　五房两厅两(三)卫4+1/5≤1605%五房　合计　　100%　100 ㎡以内紧凑型三房，竞争刚需客户中追求品质生活和具备一定资金实力的客群；115 ㎡舒适性三房，顺应市场主流需求，提供高性价比的品质产品；120 ㎡ 3+1四房，创新户型，通过控面积控制总价区间，获得更多四房客群；140 ㎡舒适性四房，通过提升居住舒适度，争取更多改善型客群；160 ㎡五房，提升项目整体调性，作为高端改善型客群需求的补充。一首次定位报告户型结论南宁市场分析二户型调整背景及户型调整建议三一、南宁市区住宅房销售情况2013-2015年市区住宅成交金额2013-2015年市区住宅供销情况单位：万㎡单位：亿元单位：万㎡2013-2015年历年年末住宅存量近三年市区年均去化约647万㎡（485亿元），整体成交量逐年递增，2015年呈现出量升价跌的特点；市区近三年供销整体平衡，市区存量房源逐步上升，截止2015年底，存量共计742万㎡，去化时间约13.7月（按近三年成交均值计算）。二、南宁市区住宅成交面积段分析2015年各成交面积段分析单位：