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物业费评审作业指引 物业费评审作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 第 1 页第 1 页第 1 页 物业费评审作业指引 目的 评审物业管理方案和物业费测算内容，评价其合法性、科学性、合理性和可行性，以满足物业管理和服务客户的需要。 适用范围 适用于远洋地产有限公司、控股开发子公司/项目部和物业公司。 职责 3.1. 物业公司 3.1.1. 测算物业费标准，编制物业管理方案和物业费测算报告； 3.1.2. 参与评审物业费； 3.1.3. 项目所在地政府如要求审批物业费标准，须完成物业费备案工作。 3.2. 控股子公司/项目部的客户服务部 3.2.1. 向物业公司提供测算物业费所需项目基础资料； 3.2.2. 收集汇总物业费评审资料，审核物业公司提交的物业管理方案和物业费 测算报告； 3.2.3. 参与评审物业费； 3.2.4. 对物业公司执行物业费标准情况予以监督。 3.3. 本部客户关系部 3.3.1. 审核控股开发子公司/项目部的物业费测算报告； 3.3.2. 组织公司有关部门和单位（本部的战略发展部、市场部，控股开发子公司/项目部有关部门，物业公司等）召开专题评审会确定物业费标准。 工作程序 4.1.测算物业费前准备工作 4.1.1.物业公司准备工作 4.1.1.1.掌握项目的类型、档次、市场定位、目标客户特点及其需求等情况； 4.1.1.2.确定项目的物业服务模式，编制物业服务方案，制订物业服务标准； 第 2 页第 2 页第 2 页 物业费评审作业指引 4.1.1.3.了解本地区竞争性项目物业服务和物业费标准情况； 4.1.1.4.熟悉项目所在地区政府发布的有关物业费标准和服务标准文件内容； 4.1.1.5.收集物业费测算所需图纸资料。 4.1.2 物业费测算所需图纸资料，由控股开发子公司/项目部的客户服务部协调 有关专业部门提供给物业公司，物业费测算所需图纸资料包括但不限于：规划总 平面图（含：规划指标）、交评报告附图、园林景观图、建筑施工图（结构、建 筑、电气、暖通、防雷）、机电设备清单等。 4.2.物业费测算和审核的主要原则 4.2.1.符合项目特点，与项目未来的物业服务模式及标准相匹配； 4.2.2.明确物业费计取方式(酬金制/包干制)； 4.2.3.适当考虑项目所在地物价上涨因素； 4.2.4.借鉴项目所在地竞争性项目物业服务内容和物业费标准情况； 4.2.5.符合政府和行业相关规范要求； 4.2.6.公共服务性收费与特约服务收费严格区分。 4.3 物业费测算主要构成 4.3.1.管理/服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 4.3.2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 4.3.3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.3.4.物业管理区域绿化养护费用； 4.3.5.物业管理区域秩序维护费用； 4.3.6.办公费用； 4.3.7.不可预见费； 4.3.8.物业管理企业固定资产折旧； 4.3.9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 4.3.10.管理酬金/利润； 4.3.11.法定税费。 以上内容可根据项目情况、委托服务事项和当地政府有关规定做相应调整。 物业费评审工作程序 第 3 页第 3 页第 3 页 物业费评审作业指引 5.1.物业公司在完成物业费测算工作后，编制物业费测算报告，提交控股开发子 公司/项目部初审。（《物业费测算报告示范文本》详见附件） 5.2.控股开发子公司/项目部的客户服务部组织内部有关部门对物业公司提交的 物业费测算报告进行初审，提出审核意见，可要求物业公司对不符合评审原则的 内容做出调整，初审通过后，上报本部客户关系部审核； 5.3.本部客户关系部组织公司有关部门和单位（本部的战略发展部、市场部，控 股开发子公司/项目部有关部门，物业公司等）召开专题评审会确定物业费标准； 5.4.物业费测算报告批准后，审核通过的物业费标准即可在项目营销推广和物业 服务中执行； 5.5.任何单位或部门，擅自对外公布未经审核批准的物业管理费标准，责任由发 布方承担。 物业费测算和评审工作时间要求 6.1.物业费测算和审核工作应依据《项目经营计划大纲》以及《物业前期顾问服务合同》中约定的有关工作时间予以落实，须在项目开盘前 1 个月完成。 物业费标准调整 7.1.因控股开发子公司/项目部原提供测算依据不详或与项目实际不符（服务范 围变化、计费面积变化、设施设备参数变化等），直接导致物业服务收支不能平 衡且物业管理费标准无法做出调整的情况，由控股开发子公司/项目部与物业公 司协商解决； 7.2.在《物业前期服务委托合同》有效期内，物业公司如果需要上调物业费标准， 需按照物业费审核工作流程向地产公司有关部门提