2零售商圈分析与选址.pptxVIP

第2章 零售商圈分析与选址主讲人：欧阳惠子了解商圈和商圈分析方法掌握影响商圈设定的因素学会商圈特点的调查与分析方法了解影响零售店选址的因素掌握零售店选址的方法学习目标一、商圈及商圈分析　1.商圈是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离拓展，吸引顾客的辐射范围，及店铺对顾客的吸引力所能达到的范围。 2.商圈分析就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地的调查和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策略提供依据。 3.商圈形态（1）商业区：消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高。（2）住宅区：消费者群稳定、具有便利性、家庭用品购买额高。（3）文教区：消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品和文教用品购买率高。（4）办公区：消费习性具有便利性，消费水准较高。（5）混合区：多元化的消费习性。4.商圈的层次核心商圈：约包括55%～70%的顾客次商圈：约包括15%～25%的顾客边际商圈：约包括5%的顾客4.商圈的生命周期（1）起步期：中心商圈内的商业网点数目比较少且分布相对集中（2）发展期：中心商业圈内功能向单一化发展，商业集中程度更高。（3）成熟期：城市化水平越来越高，近郊区出现次商圈，次商圈与核心商圈展开竞争。（4）衰退期：城市出现新的规划，核心商圈内大量商业店铺转移，核心商圈蜕化。二、影响商圈设定的因素（一）商圈的顾客来源居住人口、工作人口、流动人口（二）商圈外部环境因素1.家庭与人口因素（1）人口密度：每平方千米的人数或户数。人口密度越高，选址商店的规模可相应扩大。（2）客流量：该地点行人的流量，可通过车站上下车人数来调查（3）家庭人口及收入情况：家庭平均收入提高，会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭人口的多少、年龄层次也会对商品需求产生影响。（4）购买力：商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的。企业在选择立地时，应以社会经济地位较高、可支配收入较多者居住区域作为优先选择为佳。购买力指数 = A·50% + B·30% + C·20%其中，A：商圈内可支配收入总和； B：商圈内零售总额； C：具有购买力的人口数量。（5）消费者购物方式消费者出行购物使用的交通工具、购买的频率和批量。2.产业结构 商圈的周边区域是农业区、工业区还是商业区，对商圈的形成有着重要的意义。???盈亏均衡点销售额 又称保本点，是待建商店必须实现的最低销售额。投资回收期限 将若干年的销售额、费用、利润等情况列表，制定投资回收计划，评估投资是否理想。（三）商圈内部环境因素1.零售商店的业态 便利店以销售居民日常生活用品为重点，大型百货商店主要销售选购性商品和高档性商品。零售店经营业态一旦选定，则其商品结构、商店规模、经营策略也就大体上确定下来了。2.商品结构 以经营日用消费品为主的商店，其商圈可能会较小，以经营家用电器、服装、黄金饰品等选择性较强、、价值较贵重的商品为重点的商品，其商圈较大。3.商品规模 商店规模越大，其市场吸引力越强、商圈越大。当然，商店规模并非越大越好。4.营销手段和信誉 商店可以通过广告宣传，开展公关活动，以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响度和信誉度，吸引更多的顾客。三、商圈设定的方法 商圈设定就是划定零售店商圈的范围，及商圈的测量，是零售店分析中最基础的工作。商圈设定的范围是否适合，直接影响零售店的选址。设定商圈范围的方法：1.根据业态设定商圈范围 百货商店、高级专卖店、大型购物中心一般追求大商圈。超级市场奉行小商圈主义。据调查，人们对肉、鱼、蔬菜、、水果的经常性购买距离不足2千米，而服装、化妆品、家具、耐用品购物距离为4千米~5千米。2.根据零售店所处位置设定商圈范围 位于都市中的超级市场商圈要远远小于郊区的超级市场的商圈范围。社区型超市商圈仅仅为社区范围，便利店常常没有边际商圈的顾客。对于商业中心区店铺来说，次级和边际商业圈的顾客较多，商圈范围较大。3.根据零售店市场规模设定商圈范围 一般来说，零售店市场规模越大，商圈范围越大。4.根据顾客出行方式设定商圈范围 出行方式越现代化、机械化程度越高，商圈越大。5.根据顾客购买频率设定商圈范围 顾客购买的频率越高，商圈范围越小。??　中介点A5(公里) B15(公里) A地区大概的商圈●赫夫法则 内容：赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。公式：　式中， Pij： i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：　j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商 品总营业面积； Tij： i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ： 通过实际调研或运用计算机程序计