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CIHAF中国都会房地产投资代价陈诉 （摘要） 都会房地产投资代价研究配景 2003年4月“121号”文件拉响宏观调控警报以来，从国务院到各相关部委通过信贷条款、利率调解、土地供应、税费革新等等政策步伐，对全国房地产市场进行了全面宏观调控。面对一轮轮宏观调控的政策打击和中国房地产市场愈来加剧的猛烈竞争态势都令房地产企业放慢了投资步调，原来急于冒进的投资者在目前市场调解的宏观情况下，逐渐陷入资金链断裂的泥潭。离别了前几年闹哄哄一拥而上的局面，我国房地产市场投资正逐渐趋于理性，房地产投资将更趋于疏散，主要体现为以下两点：第一，跨区域生长，疏散风险。面对竞争猛烈并趋于饱和的焦点都会的房地产市场，而目前除焦点都会之外地域的房地产市场也逐渐蓬勃生长起来，因此房地产企业纷纷向外开拓新的都会市场，希望在新一轮的竞争中疏散企业投资风险从而得到先发优势以及恒久可连续的增长。第二，富厚投资品种，挖掘新的利润增长点。面对竞争日趋猛烈的房地产住宅市场，房地产企业开始寻找新的，能够获取稳定现金流收入的投资品种，商业地产作为一种差别于传统的商铺租赁形式、以全面融合地财产与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿，由商业地产动员的中国房地产市场正在掀起一轮新的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼都将成为未来商业地产投资的亮点。尽管目前产业地产还受国度严控，但是随着我国房地产市场化水平的不停深化，还处于萌芽期的产业地产也将成为房地产企业新的利润发作点。 面对目前房地产市场投资的趋势特点，投资者们都在探求如何挖掘到具有投资代价的市场，本陈诉针对住宅、商业和产业地产，力求揭示都会房地产的投资代价，为投资者制定理性的投资筹划和生长战略提供参考，对都会治理者能够有效地改进都会房地产投资情况提供筹划依据。 投资代价指数及排名 住宅地产投资代价指数 排名 商业地产投资代价指数 排名 产业地产投资代价指数 排名 北京 3 2 49 天津 6 6 3 石家庄 37 31 19 太原 46 42 28 呼和浩特 42 44 34 包头 49 50 9 沈阳 21 20 15 大连 16 18 24 长春 43 38 32 哈尔滨 28 32 42 上海 2 1 1 48 南京 7 8 30 无锡 30 35 16 徐州 45 48 27 常州 48 0.28 47 22 苏州 12 15 4 南通 33 46 14 杭州 5 4 39 宁波 14 11 23 温州 23 14 13 台州 41 29 17 合肥 35 40 35 芜湖 32 39 5 福州 31 37 33 厦门 15 16 12 泉州 34 26 18 南昌 39 36 25 济南 38 33 31 青岛 11 7 7 烟台 44 43 6 威海 22 30 11 郑州 29 21 29 武汉 18 10 20 长沙 20 24 10 广州 4 5 37 深圳 1 1 3 41 珠海 13 19 8 惠州 24 25 2 东莞 19 27 1 1 南宁 36 34 26 海口 25 23 44 重庆 9 13 21 成都 8 9 40 贵阳 27 22 50 昆明 17 17 47 西安 10 12 38 乌鲁木齐 26 28 46 兰州 40 41 43 银川 47 45 45 西宁 50 49 36 都会房地产投资代价指标体系 住宅地产投资代价指标体系 指标 指标寄义 　 需求方面 Z1 都会居民需求指数 Z1.1 人力资源数量指数 决定都会住宅的需求量和潜在需求量 Z1.1.1 都会移民人口 都会暂住人口数量 Z1.1.2 都会移民人口增长 都会暂住人口增长 Z1.1.3 都会就业人口增长 都会创造就业时机的能力，就业也将带来住房需求 Z1.1.4 都会人口密度 密度越高，人们的住房需求越强烈 Z1.2 人均收入房价比指数 人均可支配收入是权衡都会人口住房的消费能力，由于各地房价水平差别，应该考虑在住房代价水平上居民的可支配收入水平。这表明在保持当地住房代价水平的底子上，应该甄别居民对住房的实际需求。 Z1.2.1 人均收入住房代价比 权衡都会居民住房的真实需求能力 Z1.2.2 人均收入住房代价比增长 权衡都会居民住房真实需求潜力 Z1.3 都会居民储备指数 居民储备量的崎岖是居民购房的主要资金来源 Z1.3.1 人均储备额 人均储备年末余额 Z1.3.2 人均储备增长 人均储备年末余额增长 　 　 Z2 都会需求的宏观情况 Z2.1 都会化水平 都会化是引起房地产投资激增的重要影响因素，都会化水平的权衡指标许多，相对房地产需求方面的主要体现在都会改扩建水平和人口都会化水平 Z2.1.1 都会改扩建水平 目前都会大量的房地产投资需求是由都会改革引起 Z2