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高端商业物业价值透析 是谁在拾阶而上的浮华中低眉思索 ————高端商业物业价值透析 随着楼市调控愈发深入，全国多地楼市一度出现滞销，然而在严厉的政策调控下，开发商纷纷转向商业，全国正进入商业大扩张的高峰期，眼下，商业地产市场加速扩容、商圈不断延伸，给各大城市百货业、酒店式公寓、办公写字楼带来了千载难逢的良机。而作为商业地产的“稀缺”一族，高端商业物业一时间成为各开发商、投资者争相角逐的对象。以至于高端商业的旗帜遍布大街小巷，包括高端公寓，高端百货，高端写字楼。那么什么是高端物业呢？高端物业的高端在哪呢？ 要做到真正意义上的高端，就要具备以下特性： 高端特性一之先天优势： 黄金地段稀缺资源 地段高于一切。商务地产的发展，对地段的要求要高于住宅。商务地产，特别是高端商务地产的兴起，一般都是集中式、成规模的发展，特别是在核心城市的特定地段，且往往经历了一个从单体项目到中央商务区的发展过程，如今日蔚为壮观的 CBD 即是从当年的国贸中心发展而来。可见，高端物业相对普通物业对地段的要求更高，它的地段及其稀缺，未来不可能再出现，通常都是在政府旁边，地处于商业核心。 同样决定高端物业升值空间的，还有稀缺自然资源这一属性，尤其是当前主城核心地段土地日益稀少，那些享受不可复制的稀缺自然资源产品，堪称良好的资产避风港。拿苏州来说，随着苏州国际化进程的不断深入，其带来的区域发展不断进步，拥有稀缺资源的高端物业的升值速度将加快。 譬如吴中区正在建造的苏州中心，我们理解的稀缺性，不光是建筑形态的稀缺。实际上项目本身的诸多稀缺性因素综合到一起。它拥有了吴文化这样一个特别具有历史文化内涵的资源，苏州主城区最高的建筑，苏州城区唯一一个三线交界的地区以及规划设计方面的一些无与伦比的资源。这些因素综合在一起，决定了它这个项目在城市综合体形态里面的高端性。所以，我们对稀缺性的理解，也是多角度的力度，不光是城市综合体这个物业品种。从高端项目来说，靠什么取胜，它是靠自己的综合品质，靠自己的稀缺性来取信于市场，或者说被市场认可。 高端特性二之后天塑造： 品牌名企高端品质 第 1 页第 1 页 高端商业物业价值透析 除了地段，最应关注的就是品质，开发商花了多大的心力，所用的材料、设计、施工、园林等，这些后天条件的优劣决定了产品的品质。而入住后以什么样的物业体系，则决定了产品后续运营的成本以及保值增值的状况。越来越多的开发商，尤其是高端物业的开发商，开始走上建设自我品牌之路。因为品牌意味着更高的溢价和更强的市场抗风险性。而对于投资者来说，品牌名企除了保值之外，更多的还是产品带来的超溢价能力。 高端品质，是开发高端地产项目的品牌企业的一个附加属性，几乎所有高端物业都无一例外在产品设计和景观打造上，都与国际知名公司合作，和国际潮流接轨，这几乎已经成为业界共识。 产品雕琢精益求精 第二就是它的环境，环境包括它的园林、景观，包括它的建筑设计，包括总投设计，包括它的规划。高端物业作为一个消费品，最需要的就是整体系统思考。如汽车的价格差别是由其技术整体性能、生活方式、安全性、品牌志向等决定。很多商业物业把室外园林景观以及室内精装作为提高品质的重要手段，但都停留在观感，成为一个局部的堆砌和片面的思考，陷入一些风格和形式的游戏。 一个经典建筑的优秀品质决定于风格、位置、选材、环境等每一个细节，是一个需要专业知识、技术技能、灵感创新的艺术创作过程。高端商业在营造过程中尤为注重建筑细节，从房子结构、设计细节及施工管理，从钢筋品牌的选择到混泥土的选择，每个产品细节都要 精益求精。同时，作为突出的高端物业，要将建筑与城市文化相融合，铸就更能体现城市特色的高端物业，不断为城市留下优秀作品。随着新城市化运动的发展，城市生活更具吸引力，在中国当前城市化进程中，这种思考更具价值和参考意义。 专业物管至尊服务 第三个要素就是它的物业服务，我们说高端的产品不能只有产品没有服务，其实高端是一个系统，你买这个产品买的是一个系统，买的不是地段，你买的也不只是人和环境；同时还有一个品牌的感觉，我们说到可能中端、低端品牌的概念不是那么强，但是高端一定有很强的品牌价值，没有品牌延伸的价值很难说是一个高端的产品，肯定会有品牌价值的需求；最后就是人群，有了这样的产品谁会住在你的旁边。高端商业物业的主要消费阶层是富裕阶层，这群人往往有着独特的消费习惯和偏好，对于事物品质的要求较高，服务，自然成为是否能让该群体满意与否的重要标准。 高端之所以成为高端，并不仅仅由于项目建筑体和周边优美环境的打造，更在于服务的标准化和国际化，而物业服务水准的高低与否，则直接关系到业主生活的至尊与否。好产品名满天下，优秀的高端项目亦是如此。 高端特性三之板块圈层： 板块效应圈定未来 商业地产市场奉行板块圈层论，一个突出的板块可以提升建筑所拥有的价值，