黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告，最后版本.docx

黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告，最后版本 目 录 1 总 论 3 1.1 项目概况 3 1.2 项目开发战略 11 1.3 项目主要策划结论 12 2 项目投资环境分析 17 2.1 全国经济形势及房地产业发展态势分析 17 2.2 重庆市投资环境分析 21 2.3 重庆市万盛区投资环境分析 21 2.4 项目开发战略分析 21 3 项目地块条件分析 25 3.1 项目地块自然条件分析 25 3.2 项目地块 SWOT 分析 26 3.3 项目适宜性分析 29 4 市场调查分析 37 4.1 重庆主城区房地产市场分析 37 4.2 万盛区假日酒店需求市场调查……………………………………………….41 5 项目市场定位及目标市场分析 44 5.1 市场定位分析 44 5.2 项目目标客户定位 44 5.3 目标产品定位分析 45 6 项目规划设计 44 6.1 规划设计条件与依据 44 6.2 规划设计理念 44 6.3 规划设计定位 45 6.4 总体规划布局 44 第 1 页第 1 页第 1 页第 1 页 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告，最后版本 50 6.5 建筑风格与装修 6.6 景观规划 51 6.7 配套设计 51 7 项目投融资分析 55 7.1 投资估算 55 7.2 投资估算过程 57 7.3 投融资分析 63 8 项目财务分析与风险规避 71 8.1 销售收入预测 71 8.2 税费计算 72 8.3 财务分析 74 8.4 项目不确定性分析和风险管理 75 8.5 项目的社会效益评价 80 8.6 环境效益评价 81 8.7 项目综合评价 81 9 营销推广及广告策划 82 9.1 项目营销推广环境分析 82 9.2 项目客户定位分析 83 9.3 项目营销推广策划的具体方案 84 9.4 项目营销推广预算 88 9.5 项目营销管理 88 结 论 97 第 2 页第 2 页第 2 页第 2 页 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告，最后版本 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与营销策划报告 1 总 论 1.1 项目概况 本项目是一个集休闲、娱乐、会议、培训、客房于一体的多功能超四星级酒 店。本项目在万盛区政府及相关部门的积极支持下，2009 年 12 月 31 日，福星集 团正式与万盛区政府黑山谷管委会签订联合开发协议，作为政府的重点扶持项目， 得到了减免区得部分的土地契税、人防费、配套费、出让金等多方面优惠。 1.1.1 项目位置 本项目地块位置位于重庆市万盛区黑山谷风景区南门村江流坝社（黑山谷景 区南大门松林宾馆原址）。项目地靠黑山谷景区南门，分 A、B 两个项目地块，地 块呈条状，最大高差约 7 米。具体见图 1.1 所示： 图 1.1 项目具体位置（A、B 地块） 1.1.2 项目技术经济指标 本项目分为 A、B 两个地块，其中 A 地块占地面积 9009 平方米，B 地块占地面 积 4727 平方米，总面积约 20 亩，每亩地价 20 万，且酒店交纳的区得部分的土地 契税、人防费、配套费、出让金等给予减免，作为政府重点支持项目，尽可能的 给予了相关费用的减免或优惠；地块具体规划控制指标如下表 1 所示： 第 3 页第 3 页第 3 页第 3 页 黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告，最后版本 地块规划指标控制表 表 1.1 序号 项目 指标 1 建设用地面积 13736 平方米 2 用地性质 客房，配套功能用房 3 建筑密度 ≤55% 4 基本容积率 ≤1.6 5 绿地率 ≥25% 在满足规划控制指标的前提下，充分考虑市场需求状况、地块的实际情况和 项目的开发目标等众多因素，本设计对小区的技术经济指标进行了规划。具体的 指标统计如下： 地块技术经济指标统计表 表 1.2 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 占地面积 m2 9009 2 建筑面积 m2 13749 2.1 客房面积 m2 9419 2.2