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策划案例精选——房地产 【最新资料，策R例精档选，】 房地产业策划案例 台湾提升楼市景气的策划 自从台湾陈水扁政府上台以来，股市持续低迷并屡受挫折。 “行政院”院 长更替和与立法会关系紧张、在重大公共工程政策上的举棋不定、八掌溪事 件引发了大规模的民众怨忿，再加上延续旧政府的金钱外交政策，几乎使得 新政府无法招架。行政官员们虽强颜欢笑，然而每个又大又深的“伤口” ，却 持续潜在地侵蚀着新政府。为摆脱目前的窘态，相关部门无不绞尽脑汁，思 考突围之道，其中自然包括提升房地产市场景气问题。于是，有关专家为台 湾的房地产市场的复兴于发展作出了如下的策划方案。 一、台湾目前的实际情况 1、余屋过剩，消化不良 现在，台湾官方还没有公布有空屋量及空屋率得统计结果。在这种情况 下， 我们一般常参考台湾供电公司每月用电低于 20 度的户数来观察空屋量的 变化，于是可以得到下列情况。 （ 1）按台湾供电公司得资料计算可得台湾地区空屋量由 1991年 62.7 万 户增至 1993 年高峰的 98.47 万户； 1994 年大幅减少为 81.95 万户，其后又 趋上升，至 1997 年空屋量为 90.73 万户。 （2）在各地区中，以高雄县市的空屋量（ 10.77 万户）为最大，以下依 次为台北县（ 10.34 万户） ，台北市则为 2.355 万户。 （ 3）若以空屋量除以营业用电数计算空屋率，则空屋率由 1991 年的 9.29%至 1993 年高峰的 13.43%后，就逐年下跌，至 1997 年已降人 10.48%。 2、政策失当，景气下滑 近年来，政府三次推出低利优惠房贷措施，以达到借此激励消费大众的 购屋意愿意图，进而消化台湾地区的大量余屋，以支持开发行业尽量减轻上 述庞大的余屋压力，减少该行业沉重的银行利息负担，避免引爆本土的金融 危机。此项政策的虽然有比较好的立意目的，但在房地产行业景气一片低迷 的情况下，期待改善房地产投资环境，似乎遥遥无期。况且，基于过去的经 验，房地产业界普遍有七年一循环的看法。自 1989 年底景气高峰起算，复苏 期可能会落在 1996 年年底。而 1994 年的空屋量及空屋率又见大量降低；政 府及业者又持续发布景气回升的讯息，开发业者因此开始对景气有所期盼， 又开始大量推出工程项目。然而，预期的错误却导致了更大的危机。 1998、 1999 年间，多家开发公司发生重大跳票事件，许多集团陆续倒闭，股价位多 停留在个位数，房地产板块被沦为所谓的“水饺股” ，景况十分凄凉。 二、振兴楼市的策划 业内人士支持政府扶植楼市发展的良苦用心，但是如果要获得本行业的 持续发展，有关房地产策划专家提出了以下几点建议： 1、市场供需自然调节，使房价归于合理化 市场经济供给与需求应顺其自然运行，非特殊情况，政府不应以强制力 创造需求，以扞卫市场价格。应该认识到“民众真正的困难不在于借不到钱， 而在于房价太高，买不起房子！ ”过去房价涨幅过高，需求相地降低，在市场 机能调整下，房价到头来仍然会渐趋合理化，进而带动需求量的增加，最终 才能真正提高业者增加供给的意愿。 2、政府不应再当“救火队” 上一届的台湾政府，为避免因开发企业的倒闭而引发金融危机，对于发 生财务危机的集团，几乎是有求必应。然而我们认为，其本身体制不健全的 开发业者，应在市场运作机制下，使其自然淘汰，而不能因选票及其他政治 因素，以大量资金介入，破坏市场运作机制。这种刻意扶持的结果，往往会 适得其反。 3、严格管控 上一届的台湾政府，官商勾结利益输送，造成建筑执照核发浮滥，再加 全面实施容积率管制之预期心理，使开发项目迅速增多，也使余屋压力更加 增大。因此，新一届政府应加强对核发之审查。并且，对过去核发执照已届 期者，应考虑展延期限，避免因赶建而使余屋压力加重。房地产开发应朝向 “质”的提高，而非“量”的增加。 4、健全租屋市场，强化地上权机制 在台湾人的传统观念中， “有土斯有财”是根深蒂固的。在房价居高不下 的同时，以租屋或地上权方式取得房屋之低廉成本，将对于收入低者更具吸 引力。因此，应积极建构房屋租赁市场，检讨租赁管理制度，健全运作机制， 建立良好的房屋租赁环境，使一般民众能接受租屋或地上权观念，大幅降低 购屋土地成本，民众将不再一辈子成为“屋奴” 。 5、加速推动不动产、抵押权证券化 为搞活房地产市场，提升其景气度，增加房地产投资意愿，推动不动产 证券化是引导房地产投资客户重回楼市的可行途径。上届政府已讲讨论多时 未能定案的不动产证券化、抵押权证券之议题，应尽速法制化