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桂花苑冬季营销执行案 DATA（日期）：2011 年 11 月 5 日 TOTAL PAGES(总页数): 13 TO（ 客户 ）：苏马荡桂花苑 ATTN（收件人）： FROM：重庆市同高房地产经纪有限公司 RE: 桂花苑冬季营销执行案 桂花苑 冬季营销执行案 执行策划：彭太平 策划顾问：中国（CBSA）注册商务策划师—吕伟 注册编号：GZ1132 时 间：二 0 一一年十一月五日 第 1 页第 1 页 桂花苑冬季营销执行案 目录 冬季营销活动的展开 一、展开时间 二、活动口号 三、活动的组织 四、活动目标 五、目标市场 六、面临的问题 七、竟争策略、竟争优势 八、营销定位 营销策略 一、项目包装 二、营销价格 三、价格体系的管理 四、营销政策 五、营销渠道 营销的准备 一、项目的解读 二、接待中心的包装 三、DM 单 四、作业工具 五、促销礼品 六、交通工具 七、推介说词 八、置业顾问培训 营销费用 第 2 页第 2 页 桂花苑冬季营销执行案 冬季营销活动的展开 一、展开时间： 活动推广时段：2011 年 11 月 12 日启动，至 2011 年 12 月 17 日结束。 2011 年 11 月 18 日冬季营销活动的主题日。 二、活动口号： “隆冬赏雪，桂花送暖” 三、活动组织： 1、营销活动由桂花苑开发商、重庆市同高房地产经纪有限公司万州交易中心共中主办。 2、活动地点： 重庆市同高房地产经纪有限公司万州棉花地交易中心。 3、组织团队： 3-1：活动组织指挥：彭太平、任力。 3-2：专案置业顾问：刘东、崔岚能、左伟、李建新、向春焱。 3-3：后勤保障：潘德华、熊小娇、开发商 1 人。 四、活动目标： 4-1：实现 60 套的销售量。 4-2：实现回笼资金 150 万元。 4-3：客户储备量达 400 组。 五、目标市场： 5-1：主力市场：万州城区的个体工商户（小天鹅、昆仑家具城、高笋塘女人购物街、福斯特广场、商 贸城、宏远市场、中天广场、光彩市场、观音岩汽车市场、火车站二手汽车交易市场、五桥银河商贸城、 北山中天广场及万州主要商业街沿街的个体经营户）。 5-2：辅助市场：万州党政事业单位（这部份群体已公司确定的单位为准）。 六、面临的问题： 6-1、10 月 2 日至今，雨水过多，不易进行人员的组织，在现场也不易更好的感受和体验自然环境优 势。 6-2、通过市场客户调查，冬季万州市民对苏马荡休闲物业的反应异常冷谈。 第 3 页第 3 页 桂花苑冬季营销执行案 6-3、冬季对苏马荡持观望状态的比率高。 6-4、看房交通费用。 6-5、置业顾问的客户接待技能、客户心态的把握、签约促单能力。 七、竟争策略、竟争优势： 7-1、竟争策略： 目前苏马荡所有项目基本停止推广和销售，我们将在销售淡季中做“逆水行舟”的先行者，有效的占 领市场真空时段。 7-2、竟争优势： 冬季我司有足够的人力资源。 通过 9-10 月的市场工作，现有相当的客户储备。 合理的政策和价格支持。 项目自身硬件条件的优势（特别是项目软环境）。 合理的冬季销售攻坚策略。 8、营销定位： 联络已签客户 促成潜在客户 发挖新的客户 营销策略 一、项目包装： 1-1、进入工地的主要通道须整洁，通畅。 1-2、完成桂花苑自然绿化与景观的打造。 1-3、补齐工地周围、现场接待中心、主干道叉路口段的彩旗，增加喜庆的氛围。 1-4、工地要正常有序的施工，确保工地一片繁忙景象，无形的增加客户投资信心。 二、营销价格： 桂花苑观景避署小区 A 栋售价表 单元 一单元 二单元 房号 1 号 2 号 3 号 4 号 1 号 2 号 3 号 4 号 第 4 页第 4 页 桂花苑冬季营销执行案 楼层 单价 单价 单价 单价 单价 单价 单价 单价 六 1698 1718 1718 1698 1698 1718 1718 1698 五 1678 1698 1698 1678 1678 1698 1698 1678 四 1658 1678 1678 1658 1658 1678 1678 1658 三 1638 1658 1658 1638 1638 1658 1658 1638 二 1618 1638 1638 1618 1618 1638 1638 1618 一 1598 1618 1618 1598 1598 1618 1618 1598 桂花苑观景避署小区 B 栋售价表 单位 一单元 二单元 三单元 房号 1 号 2 号 3 号 4 号 1 号 2 号 3 号 4 号 1 号 2 号 3 号 4 号 楼层 单价 单价 单价 单价 单价 单价 单价 单价 单价 单价 单价 单价 六 1688 1718 1718 1688 1688 1718 1718 1688 1688 171