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房地产项目概念设计 Concept Design ;本课程考评方式;互动交流打分;课堂纪律;概念设计的基本概念;概念设计设计概念;;前期策划准备;“裤衩” “秋裤”;“锦里” “宽窄巷子”;;设计概念;设计概念;设计概念;;房地产项目策划基础;房地产开发项目投资与策划;房地产开发项目 策划内容;1区位分析与选择;2开发内容和规模的分析与选择;3开发时机的分析与选择;4合作方式的分析与选择;5融资方式与资金结构的分析与选择;6产品经营方式的分析与选择;房地产市场研究;贴近市场，理性决策???能稳操胜券;上游： 土地－－政府和企业的土地收益 资金－－银行收益 下游： 规划设计； 施工、监理；材料供应； 配套－－绿化、 商业、交通…… 市场推广、销售； 物业管理;目标客户;市场研究的作用;什么是市场研究？;什么是市场研究？; ;房地产公司需要 什么样的市场研究？;准备进入市场;国家和地方的经济形势 城市发展与建设：交通、人口、设施、政策 某一地域的分析：人口就业、家庭、子女就学等;有利于房地产公司的市场研究;探索性研究 －整个市场基本层面的把握 产品需求研究 －了解消费者偏好与追求 市场细分研究 －帮助开发商瞄准目标 新产品概念开发 －保证开发商安全的进入市场;房地产市场研究中信息的获取;市场分析及预测的基本方法 ;房地产市场分析案例 北京经济适用房 北京老年住宅市场分析 ;市场研究案例之一：　　　　　谁在购买北京经济适用房 ;经济适用房需求群体户口分布图 有关经济适用房对外来群体（不具有北京市户口的群体）开放的讨论，以及经济房在房价上浮3%就可以按照普通商品房出售，如果政策执行的话，经济适用房项目将持续火爆。 ;经济适用房需求群体学历分布图;经济适用房需求群体单位性质分布 ;经济适用房需求群体单位职位分布 ;经济适用房需求群体家庭年收入分布 根据北京市相关规定：购买经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平在6万元以上的占了1/4;北京老年住宅市场分析;如何进行市场细分？ 什么是市场细分 以目标消费者为对象的市场细分为例;对目标消费者的市场细分;目标消费者特征;主要是为了居住，商住两 用和投资、办公的比例较少。 受欢迎的面积在70-100平米，价位在1000－3999元左右。;目标消费者的特征; 目标消费者心理需求;半数已婚；私人营业主、企事业中高层管理人员、自由职业者为主。 购房信息主要途径为报纸、亲朋好友介绍、网络。 绝大多数的欲购者希望以分期付款的方式购买房屋。; 面积集中在71－180平米，较为理想的面积100－140平米。较偏爱三室二厅的复式造型设计。 以初装修和毛坯房为主，但精装修和豪华装修的比例相对其他群体较高。 主要考虑因素：施工质量、绿化环境及交通状况，对物业管理水平及价格及朝向较重视。;高学历、20—40岁，男性；有车族、国有私营企业及事业单位的中高层管理者 超过半数的人自己决定购房计划，付款方式以自付为主，全家共同支付为辅 更钟情于分期付款 ;追求生活质量、追求安宁和和谐。 较多属于时尚品位型 ，这类消费者追求新生活质量；广告对其决定作用大；与媒体接触少，社会地位高。; 深圳、上海、北京的需求结构不同。 深圳、上海的个性化需求较强，北京消费者以基本 需求和舒适型需求为主，但也启动了个性化需求。体现在户型设计中功能性的加强，如起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作和学习，以及阳台、健身。 ;市场细分结果的应用; 房地产投资的形式与利弊;;系统风险 通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险 政治风险 或然损失风险等;风险对房地产投资方向选择的影响;投资组合的益处;;内容框架