[清华]房地产公司理财与报表分析培训.ppt

;;; 第一部分 理财新思维 ;科学理财,和谐发财你不理财,财不理你; 三个中心; 如何把握企业管理? 管理，就是管和理的有机统一。 管是管理的基础，理是管理的飞跃。 管侧重于控制，理侧重于疏导。; 小 结; “管理是一种实践,其本质不在于’知’而在于’行’;其验证不在于逻辑,而在于成果;其唯一权威就是成就.” --------彼 得 · 德 鲁 克; 三个中心; 财务管理 ; 资金运动的过程; 资金运动的过程;房地产行业的财务管理特点;房地产开发;房地产开发模式; 房地产企业财务管理机构的设置原则; 理财原则 ; 三个中心;;过 去 财 务 损益中心主义 重视“经济交易实际情况” ; 现金流量与利润相互不能替代的原因;;利润的增长来源于顾客忠诚度;;;;;;集团资金管理总体目标;资金集中控制—我们的策略; 如何加强对子公司财务控制;资金管理的具体办法;统收分支;;统借统贷; 现金流量的管理;;现金管理制度; 出纳员三字经 ;净 利 润;净 利 润; 三本当家;“成本”;常见税种： 营业税——5% 所得税——25% 契税——3-5% 个人所得税 房产税 印花税 土地增殖税 ;降低成本;案例：房地产成本的构成 由直接成本和间接成本 (1)直接成本: 土地费用、前期工程费用、房屋开 发费用等 (2)间接成本: 管理费、销售费用、财务费用、其他费用、不可预见费和税费;案例：某开发项目成本构成(协议地价) ;;(1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。;（2）各成本项目的开支范围;;;;;;（3）开发企业期间费用的开支范围 ①营业费用 指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括： Ⅰ已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。 Ⅱ 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板??、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。 Ⅲ开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。 Ⅳ专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。;;;;成本管理的目标 ;万科成本管理实践－目标成本;需永久关注;欧洲人发明汽车，美国人发展汽车;资本:树立资本运营观念;立业之本;技术革新;企业经营; “纵观世界上著名的大企业、大公司，没有一家不是在某个时候以某种方式通过资本经营发展起来的，也没有哪一家是单纯依靠企业自身利润的积累发展起来的.” ——诺贝尔经济奖获得者、美国经济学家史蒂格勒; “企业家=起夜家?”;内部管理型战略;外部交易型战略;企业发展的二元路径 一元化-突出主业 多元化-四面出击 突出主业是企业发展的科学路径 根据对世界500强企业的调查 三分之二的企业只有一个或二个主业 世界500强有三个以上主业的不到10%;企业多元化的冲动原因-有需求 对不同财富机遇的关注 行业发展的天花板效应 应对行业景气周期的策略 分散经营风险的手段 企业多元化的风险重重-有难度 影响原有产业的风险。资金削弱，精力分散，管理更复杂。 行业进入风险。须不断地注入后续资源，不断调整经营策略。 行业退出风险。如深陷错误项目无法退出，可致全军覆没。 内部整合风险。财务流、物流、决策流、人事流整合难度大 企业该如何解决这些问题？-对策是什么 ;主业;主业：软件产业 基金：成立比尔.盖茨基金 聘请专业机构投资全球证券和高科技项目，收益丰厚 ;