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房地产金融第七章 房地产信托 ※ ※信托的产生及其发展，信托的基本原理； ※ ※定义房地产信托，房地产信托的作用； ※ ※从广义的角度具体介绍房地产信托的主要业务。 内容涉及房地产资金信托、房地产其他受托业务和房地产代理以及征信、咨询和担保业务。第一节 房地产信托概述 一、信托的产生及其发展 信托是指资财的所有人(自然人或法人)按照自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。 这是一种财产经济管理制度，它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托起源于古代对遗嘱的执行和对私有财产的管理。13世纪英国的尤斯(USE)制，就是第三者受托为委托者管理土地的制度，是信托的雏形 。 最早的专业信托机构出现在美国 。美国自英国引入信托后，信托关系突破了个人之间的信任关系，发展成为一种以公司组织的契约形式。 中国的第一家专业信托公司成立于1921年8月，名为中国通商信托公司，由民族资本家经营。 1949年，中华人民共和国成立以后，人民政府接管了旧中国官办的信托机构，私营信托业中一部分信托公司停业，一部分继续营业。至1952年12月公私合营银行成立，信托业务被停办。 十一届三中全会后，金融信托业务重新恢复。 1979年10月，中国国际信托投资公司正式成立 ； 到1988年最高峰时共有1 000多家。在1999年中国人民银行对信托业进行的又一次整顿前，仅剩下239家。经过这次整顿，一些信托投资公司获准重新登记，重新获准登记的信托投资公司达到数十家。通过信托业的整顿和重新登记，进一步确立了信托业与银行业、证券业与保险业分业经营的框架。 二、信托原理和信托种类 (一)信托原理 信托体现多边的经济关系，这种多边的经济关系即为信托关系，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。一项信托行为的产生、信托关系的设立，需要有三个方面的关系人： 1．委托人 委托人应当是具备完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织，在信托业务中又可称为信托人，他既是信托财产的所有者或者是有权独立支配信托财产的人，又是最初提出信托要求的人，在整个信托关系中处于主动的地位。2．受托人 受托人通常应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人，是受让信托财产并允诺代为管理处分的人。 他是讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的人，他接受并承办委托人的信托要求，根据委托人的要求对信托财产进行管理或处理。 3．受益人 受益人是享受信托利益的人，受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。在信托业务中，如果没有受益人，信托行为就无效。 受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得是同一信托的惟一受益人。在信托关系中，受益人享受到应有的收益或信托财产，这是信托行为的终点。 设立信托必须有合法的信托目的、确定的信托财产以及符合规定要求的书面表现形式。 信托财产有多种形式，如有形财产，包括房屋、现金等；无形财产，如专利权、土地使用权等。 在信托关系中，财产权是信托成立的前提，委托人必须享有对信托财产合法的所有权或支配权。 信托财产不属于受托人的固有财产，也不属于受托人对受益人的负债。受托人死亡或者依法解散、被依法撤消、被宣告破产而终止时，信托财产不属于其遗产或者清算财产。 (二)信托种类 1.受托业务。这是指财产的所有人或有支配权的人为了自己或其指定的他人的利益，将资财委托给信托机构，要求按照一定的目的进行营运或处置的业务。2．代理业务。这是指信托机构根据单位和个人的授权，代办收付、代理催收欠款和其他客户委托代理事项的业务。3．征信、咨询和担保业务。这是指信托机构为客户进行资信调查、提供各种经济信息咨询和经济担保的业务。 4．中介业务。这是指信托机构经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务。 此外，信托机构可以将其所有者权益项下依照规定可以运用的资金，存放于银行或者用于同业拆放、贷款、融资租赁和投资。三、房地产信托的内容与作用 房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托入托管的房地产及相关资财的一种信托行为。 房地产信托的主要内容有：房地产资金信托、房地产财产信托、房地产代理和保管以及房地产咨询等内容。 房地产信托的作用（一)利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发展 ； (二)利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通；(三)利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务。 四、房地产信托的设立和生效 房地产信托的设立，应当采取书面形式。书面形式一般包括房地产信托合同、遗嘱或者法律法规规定的其他书面文件等。书面文件中应当载明下列事项：1．信托目的；2．委托人、受托人的姓名或者名称、住所；3．