房地产开发与经营第三章土地储备开发.pptxVIP

房地产开发与经营吴聘奇wupinqi@163.com第三章 土地储备开发3.1土地储备开发准备工作3.2土地储备开发行政审批 3.3土地储备开发实施与交付 国四条：2009年12月14日 “促进房地产市场健康发展的四大举措”国十一条：2010年1月7日 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 》国十九条：2010年3月10日 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》新国十条：2010年4月17日 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》新国八条：2011年1月26日 “关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”进一步落实地方政府责任 加大保障性安居工程建设力度 调整完善相关税收政策，加强税收征管 强化差别化住房信贷政策 严格住房用地供应管理 合理引导住房需求 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 坚持和强化舆论引导 新国八条：政策解读保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房 用地不低于住房建设用地供应总量的70%。 购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60% 。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供 当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地 户籍居民家庭，限购1套住房。 个人购买住房不足5年转手，统一按销售收入全额征税。对已供房地产用地，超两年未进行开工建设的，及时 收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。 新国八条：2011年1月26日 京版国八条：十一条 沪版国八条：九条 榕版国八条：十一条…… 案例： 2010 —— 土地新政 2010年3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政包括：《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商的竞买保证金最少两成、1月内付清地价 50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。（一）科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划。（二）协调推进住房用地供应计划实施。 （三）确保保障性住房用地供应。（四）严格规范商品房用地出让行为。（五）坚持和完善土地招拍挂制度。 （六）实施住房用地开发利用申报制度。 （七）加强土地开发利用动态监测。 （八）强化保障性住房用地供后监管。 （九）严格依法处置闲置房地产用地。 （十）加强房地产用地开发利用诚信管理。（十一）公开住房供地计划。 （十二）公开土地出让公告。 （十三）公开土地出让和划拨结果。 （十四）公开土地开发利用信息。 （十五）公开违法违规用地查处结果。 （十六）明确房地产用地专项检查的重点内容。 （十七）结合出让合同清理制定专项检查方案。 （十八）严肃查处房地产用地中的违法违规行为。 （十九）切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。 案例： 2010 —— 土地新政 解决2009年在房地产市场出现的四大问题：中低价位、中小套型商品住房用地比例较小签订土地出让合同内容不全，合同履行不规范企业违规囤地炒地，未形成及时有效住房供给土地供应开发的信息公开和社会监督不足案例： 2010 —— 土地新政 核心内容：确保保障性住房用地供应，采用划拨方式。 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型 商品房这三类建房用地不低于供应总量的70%。严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地 案例： 2010 —— 土地新政 关于土地出让：要求土地出让最低价不得低于出让地块所在地 级别基准地价（按最高年限评估均价）的70%， 竞买保证金不得低于出让最低价的20%。 以往以往开发商可能用5%或10%的竞买 保证金竞投，违约的代价较低 “证大外滩地王”案例中的保证金比例？案例： 2010 —— 土地新政 关于资格审查：对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地 炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不 履行土地使用合同的，市、县国土资源管理 部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。 案例： 2010 —— 土地新政 关于合同管理：出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同。违规签订合同的，必须追究出让人责任。案例： 2010 —— 土地新政 关于合同履行：在土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让 合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的 首付款，剩余款项要按合同约定缴纳，最迟付款时间 不得超过一年。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。 案例： 2010 —— 土地新政 关于监管措施：将不按规定执行的房企的没有按要求开、竣工 的记录记入诚信档案。 公开住房供地计划，公开土地出让公告，公开 土地出让和划拨结果，公开土地开发利用信息， 公开违法违规用地查处结果，接受社会监督。 案例： 2010 ——