房地产开发企业会计核算与纳税申报实务.pptxVIP

房地产开发企业会计核算与纳税申报实务 圣 才 财 务 SANT TALENT 主讲人：尹颖 MBE-MAIL:cableyin@163.com厚积薄发，成会计英才第一模块：会计科目设置与税种一、房地产开发业务范围与特点□ 业务种类○ 土地使用权的转让、买卖与租赁○ 房屋的开发、销售与出租 住宅、公寓、办公楼、商业营业用房 办公楼 其他建筑物、附着物等配套设施 代建工程 周转房□ 业务特点○ 开发周期长○ 风险高○ 产品为不动产，位置固定○ 投资额大○ 单价高○ 产品具有多样性厚积薄发，成会计英才二、房地产企业经营业务流程公司注册获取土地使用权房地产开发与建设持有房地产转让房地产厚积薄发，成会计英才三、房地产会计核算体系与科目设置□ 房地产企业会计核算制度的演进 ● 1983年底前《基本建设简易会计制度》 ● 1984.1.1– 1988年底 《 国营建设单位会计制度 - - 会计科目和会计报表》 ● 1989.1.1 《国营城市综合开发企业会计制度 - - 会计科目和会计报表》 ● 1992 《企业会计准则》和《企业财务通 则》，《分行业会计制度与分行业 财务制度》即两则两制 ● 1993.1.7 《房地产开发企业会计制度》 ● 1998.1.27 《股份有限公司会计制度 - - 会计科目和会计报表》厚积薄发，成会计英才 ● 2001.1.1 《企业会计制度》 ● 2006.2.25 《基本会计准则及38项具体准则》 目前，房地产企业可能执行的是《企业会计准则（2006）》、《企业会计制度》或《房地产开发企业会计制度》。□ 房地产企业会计科目设置 除会计准则中一般规定性会计科目外，房地产企业至少根据本行业特点，开设以下会计科目：厚积薄发，成会计英才一、存货类 ● 材料采购 ● 在途材料 ● 原材料 ● 材料成本差异 ● 开发产品 ● 分期收款开发产品 ● 委托加工物资 ● 周转房二、非流动资产类 ● 投资性房地产 ● 投资性房地产累计折旧（摊销）厚积薄发，成会计英才● 投资性房地产减值准备 ● 长期应收款 ● 在建工程 ● 工程物资 三、成本类 ● 开发成本 ● 开发间接费用 ● 工程施工 ● 工程结算四、两个成本类二级明细科目 成本类两个重要科目必须进行详细的明细核算，归集房地产行业的产品开发成本，具体如下：厚积薄发，成会计英才房屋开发成本- - -土地征用及拆迁补偿费 - - -前期工程费 - - - 基础设施费 - - - 建筑安装工程费 - - - 公共配套设施费 - - - 开发间接费 开发间接费- - - 人工费 - - - 折旧费 - - - 办公费 - - - 水电费 - - - 劳保费 - - - 其他厚积薄发，成会计英才□房地产企业税种与税率 一、主要税种 ●营业税 ● 房产税 ● 土地增值税 ● 企业所得税 ● 城镇土地使用税 ● 耕地占用税 ● 印花税 ● 契税 ● 城建税 ● 教育费附加与河道管理费厚积薄发，成会计英才二、房地产开发经营各阶段纳税税种与税率第一阶段：企业设立阶段 税种 计算依据 1.权利与许可证照5元/件 2.记录资金的账簿(实收资本 印花税 +资本公积)*0.5‰,其他5元/件 3.土地使用权转让与出让使用合同, 合同金额的0.5‰ 契税1. 自有房产投入本人独资经营，免税 2.接受以土地使用权等不动产出资。 按照土地使用权出让、出售及房屋 买卖价的3%- -5%厚积薄发，成会计英才第二阶段：获取土地阶段 税种 计算依据 印花税同上 契税 同上 耕地占用税1.获取土地使用权，符 合耕地条件的，根据面 积和税额一次性缴纳； 2.不合条件，不缴纳。 第三阶段：开发建设阶段厚积薄发，成会计英才 税种 计算依据 印花税 据各类合同的0.3-0.5 ‰ 城镇土地使用税 从取得的红线图次月起， 据实际占用面积与定额 税率计算 第四阶段：转让及销售阶段 税种 计算依据 营业税 5% 城建税7%、5%、1% 厚积薄发，成会计英才 教育费附加营业税的3% 土地增值税 查账征收：1.项目全部 竣工结算前，转让房地 产收入，预征；2.待项 目全部竣工且办理结算 后进行清算，多退少补 核定征收 印花税同