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房地产开发企业所得税政策讲解 国家税务总局所得税管理司 何道成2008.7.15 第一部分 房地产开发企业所得税政策讲解 第二部分 房地产开发企业计税成本讲解 第三部分 税政问题解答 第一部分房地产开发企业所得税政策讲解国税发31号文出台背景房地产业企业所得税征管主要问题: ○缺乏开发产品完工标准 房地产开发企业不能及时结转成本 预售收入不能及时结转为实际收入 不能依法申报缴纳企业所得税。 ○伪造或高估成本 多列预提费用 混淆成本对象界限国税发31号文出台背景 ○利用关联关系转移利润 ○企业之间也存在相互利用,共同偷逃税款问题 ○税收征管难度大 税收制度不完善 地方政府干预过多国税发31号文出台背景 针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局在2003年度出台了国税发[2003]83号文,2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进行了进一步修订、完善,再次出台了税发[2006]31号文。正文架构一、未完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理三、开发产品预租收入的确认四、合作建造开发产品的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理正文架构 六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间第三部分 正文讲解一、未完工开发产品的税务处理（一）预售收入 ---开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等（二）预计计税毛利率和毛利额 ---预售收入尚未扣除期间费用、营业税金及附加（三）计税成本结算的时点 ---从税收法理上理解，应确定为完工之日一、未完工开发产品的税务处理 （四）预征 ---外税，对预售收入预征企业所得税---从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。一、未完工开发产品的税务处理 （五）实际征收 ----内税，对预售收入采取的是实际征收企业所得税。 ----预征和实际征收在法律责任上存在本质上的差别。　 一、未完工开发产品的税务处理（六）预计计税毛利率的分类 ---经济适用房 ---非经济适用房 经济适用房 ○计税毛利率不得低于3% ○必须符合建住房[2004]77号文的规定一、未完工开发产品的税务处理（六）预计计税毛利率的分类 经济适用房 ○省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不得低于20％； ○地及地级市城区和郊区，不得低于15％； ○其他地区，不得低于10％当前需要探讨的两个问题：限价房和危房改造换迁房。二、完工开发产品的税务处理（一）开发产品完工标准（二）完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理（四）销售收入范围（五）销售收入确认原则 二、完工开发产品的税务处理（一）内税---开发产品（成本对象）完工标准 ○竣工证明已报房地产管理部门备案 ○开始投入使用 ○取得初始产权证明 上述三个只要具备其中的一个条件，就应视为开发产品已完工二、完工开发产品的税务处理 外商投资企业完工标准(142号文) ○企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日； ○或者首笔房地产使用权交付之日； ○或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。二、完工开发产品的税务处理（二）完工开发产品的税务处理 ○预售收入确认为实际销售收入 ○结转计税成本 ○计算实际毛利额，并进行差异调整 注意差异调整时点、口径、方法二、完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理 ○开发企业要向主管税务机关报告 ---开发产品完工情况 ○开发企业在年度纳税申报时应当出具： ---税务鉴定报告 ---其他相关资料 二、完工开发产品的税务处理（三）完工开发产品的税务管理 ○当开发企业不能按规定结算计税成本时，主管 税务机关有两个权利： ---计税成本核定权 ---税收征管处罚权 二、完工开发产品的税务处理（四）销售收入范围 ○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 ○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断 二、完工开发产品的税务处理（五）销售收入确认原则 ○ 销售方式 ◎一次性全额收款 ◎分期收款 ◎银行按揭 ◎委托销售 ◎先出租再出售二、完工开发产品的税务处理○采取委托销售方式 ◎ 手续费 ◎ 视同买断 ◎ 超基价分成 ◎ 包销二、完工开发产品的税务处理○采取先出租再出售方式 ◎ 转作固定资产(通常为投资性房地产) 视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧二、完工开发