房地产开发企业法律风险防范.pptxVIP

房地产开发企业法律风险防范主讲人：周胜周胜律师，北京市中洲律师事务所高级合伙人 中国法学会WTO研究会理事 中华全国律师协会民事委员会委员 北京律师协会土地法专业委员会副主任 周胜律师长期担任商业银行、房地产开发公司、外资公司的外商投资房地产业主题：取得建设用地使用权过程中的法律风险防范房地产项目开发建设过程中的法律风险防范物业销售（预售）过程中的法律风险防范协议出让出让招、拍、挂法律风险防范之协议出让方式一般不适用于房地产开发，跟据相关规定，工业 （包括仓储用地，但不包括采矿用地）、商业、旅游、娱乐 和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向取得建设用地使用权的方式项目转让——拿地转让项目公司股权转让招拍挂方式取得国有建设用地使用权中案例：“大龙地产双料地王被收”“南京国土资源局收回两幅地块”拟出让地块的合法性政府的出让权限规划部门出具的规划条件和附图参与招拍挂前应注意的问题拟出让为毛地或生地的应特别注意的事项对出让底价和竞买保证金的要求拟出让地块的合法性拟出让地块的性质应为国有建设用地 政府的出让权限之一1、建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府，其土地管 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出 让合同，应当认定无效。2005年8月1日前，开发区管理委员会 作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经2、政府的批准权限耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准；3亩以下、 其他土地10亩以下的，由县级人民政府批准；省辖市、自治州人政府的出让权限之二“商品住宅项目”宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）：7公顷（105亩）； 中等城市：14公顷（210亩）； 规划部门出具的规划条件和附图规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建 筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须 配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。 附图要明确标明地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高， 因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，规划主 管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告 拟出让地块为毛地或生地的应特别注意的事项之一熟地：指完成土地征收，经过土地一级开发，具备基本建设条件的土地。 生地：指完成土地征收，未经土地开发、不可直接作为建筑用地的农用地或者 荒地等土地。 毛地：指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备 基本建设条件的土地。 拟出让地块为毛地或生地的应特别注意的事项之二1）拆迁、三通一平的完成期限应当早于出让合同规定的开工日期； 2）市政配套完成的期限应当早于出让合同规定的竣工期限； 3）三通一平和市政配套的各类参数应当尽可能详尽； 4）三通一平和市政配套的交付应当约定具体的可操作的条件和方式； 5）应尽可能具体地约定交地的标准和操作程序； 6）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出让合同规定的开工南京、宁波等地出台相关文件，严禁毛地出让，要求招拍挂只能出让净地。对出让底价和竞买保证金的要求土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70% 关于竞买保证金，国土资发〔2010〕34号文件规定不得低于出让最低价的20%，但时隔仅三个月，国土资源部总规划师胡存智就在6月26日召开的2010房地产夏季峰会上指出，土地出让保证金将再提10%，竞买土地出让保证金不低于出让最低价的30%。从目前土地出让的情况来看，出让机关也的确是按照30%的比例收取竞买保证金的。缴纳土地价款相关的规定和要求开工/竣工时间及相关违约责任签订出让合同应注意的问题建设用地使用权提前收回的情形缴纳土地价款相关的规定和要求商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地证书 土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。开工/竣工时间及相关违约责任每宗住宅建设用地的开发建设时间原则上不得超过三年延期开工、擅自停工的法律后果： 1）超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，按照出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。 2）超出合同约定动工开发日满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。 3）虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，严格按闲置土地处理。建设用地使用权提前收回的情形可以收回国有建设用地使用权的情形：1）为公共利益需要使用土地的；2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3