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房地产不可不知的“税务陷阱” 徐 贺 演讲者简介电子信箱：nfcta_xh@163.com微博：@资本税收-徐贺博客：关注资本税收——徐贺（新浪） 徐贺，毕业于长春税务学院（原属国家税务总局系统）税务系，现任北京某3A级税务师事务所税务技术中心负责人，中国税网特约专家，长期从事税务咨询和税务审计等税收实践工作，曾为保利地产、中国水电房地产、中国铁建房地产、路劲地产、节能置业、中国工商银行、中国农业银行等多家大型企业提供过税务咨询、税务审计和税务培训等专业服务。 徐贺先生通晓中国税收政策及相关财税法规，擅长将税务知识与企业运营实际相结合，能站在商业模式设计和企业流程管理的角度提出解决税务问题的方案。服务的客户群体涵盖制造业、流通业、金融保险、科技、医药、能源、矿业以及房地产开发等行业。 徐贺先生已经累计为税务机关机关（海淀地税、大兴国税、丰台地税、黑龙江国税、武汉地税以及徐州国税等）、多家大中型企业以及专业培训机构（中国注册税务师协会、中国税网、中华会计网校、聚智共赢、东奥网校、第一税务、协同共享、北京融资租赁协会等）进行过八十多场税务演讲和培训，演讲内容涵盖企业所得税汇算清缴、并购重组税务管理、房地产税收以及“营改增”等，税务培训的水平和效果得到了听众的一致好评，善于将晦涩难懂的税法用通俗易懂且不失严谨的语言表达出来，能够结合自身丰富的税务实践经验向听众讲解如何理解和应用税收政策法规。 徐贺已经出版个人专著《资本交易税务管理指南及案例剖析》（中国税务出版社出版），税收实务界第一本以实际案例形式解读应用资本交易税收政策的专著，该书出版后受到了大企业集团，律师事务所，证券公司投行部、财税专业服务机构以及税务机关等的相关人士的大力关注。另外，在经常就财税热点问题接受《中国税务报》等采访，同时在相关专业媒体发表了数十篇专业文章。陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发某房地产集团公司拿地案例2010年2月某房地产集团公司与国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定宗地占地面积10万平方米，建筑面积24.8万平方米，建筑容积率不高于2.5，土地出让款总额为20亿元，其中土地使用权出让金11亿元，土地开发补偿费9亿元，合同签署3日内房地产集团需要向国土资源局缴纳全部土地出让金，土地开发补偿款由房地产集团直接支付给土地一级开发单位某基础设施建设公司。…………陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发项目公司面临的税务风险项目公司土地增值税和企业所得税税前扣除凭证不合规，部分税务干部对此种行为很不理解《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发【2008】80号）规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发【2009】91号）规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除认定房地产集团将取得的土地使用权转让给项目公司集团公司将土地使用权无偿赠送给项目公司陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发如何应对此种取得土地的操作模式部分地区采用在原财政票据上加盖项目公司名称，同时加盖国土资源局的公章外加证明重新签订合同和重新开具财政票据的比较难操作部分地区通过会议纪要的方式解决及基层税务机关的态度陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发如何应对此种取得土地的操作模式通过招拍挂程序中来解决陷阱之一：集团公司拿地项目公司开发如何应对此种取得土地的操作模式通过招拍挂程序中来解决《海南省地方税务局关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复》（琼地税函【2011】57号）规定，关于土地使用权竞得人成立新公司进行开发建设，新公司与出让人签订《国有土地使用权转让合同变更协议》以新公司名义受让国有土地使用权的涉税问题，经研究，现批复如下：土地竞得人在提交的《投标（竞买）申请书》中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让人与新公司签订《国有土地使用权转让补充协议》，以新公司名义受让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让国有土地使用权征收有关税款；否则，属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转让国有土地使用权征收有关税款。陷阱之：同一项目不同物业类型成本分摊某房地产公司土地成本分摊案例某房地产开发公