房地产推广策略执行方案XXXX01.pptxVIP

太原大和昌业2011年度推广策略 提交：太原恒达世行房地产顾问有限公司日期：2011年1月17日前言 广告策划方案的目的和宗旨是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象，本方案严格遵守这一宗旨。请各位领导评委评定、审核、指导。 第一部分 策略构建基础 一、项目简介 项目地址：太原市平阳路南端东侧、创业街口。 占地面积： 5461.24m2 总建筑面积：51526m2，住宅面积：36285.36m2，商铺面积：7304.24m2 容积率：5.83 绿化率：30% 户型有：67.48m2、67.48m2、69.01m2、97.38m2、131.23m2、136.11m 车位：185个 预计交房时间：2011年12月31日 项目地下两层，地上32层，商铺3层，住宅29层。第一部分 策略构建基础 一、项目初步解读 1、地块商务属性高，交通高度发达，享受市中心级别配套2、地块对应交通噪音干扰较大，周边人群复杂3、项目处于高薪商务区、平阳商务区、长治路商务区的核心区，垂直向西300米即是太原市最大的水系景观带汾河公园4、商业与居住价值高产品的核心价值提炼：注重工作便利与投资的商务型客户，关注产品服务、品质及区域的增值空间第一部分 策略构建基础 定位太原商务核心+高端商住物业+酒店物管配套第二部分 项目SWOT分析 优势（Strength）◆项目处于高薪商务区、平阳商务区、长治路商务区的核心区，垂直向西300米即是太原市最大的水系景观带汾河公园，地理位置优越；◆交通便捷，地处平阳路南端东侧，毗邻创业街，向北500米即是学府街，西有太原快车道滨河路， 出行十分方便；◆完美商住结合，框剪结构主体67—136平米经典户型组合；◆享受市中心配套，山姆士、煤炭医院、武警医院、学府公园、滨河公园、太原十中等成熟配套 。◆项目现已封顶，准现房◆时尚、现代、优美的圆弧形外立面第二部分 项目SWOT分析 劣势（Weakness）?◆项目土地属科研用地，证件不全，不能做按揭，且推广渠道严重受限； ◆太原市政府出台楼市“限购令”规定太原市以及外省市购房家庭只能在太原市范围内新购一套新建商品住房。 ◆项目的体量不是很大，推广费受限，不能形成大规模的宣传攻势引起市场广泛的关注。第二部分 项目SWOT分析 机会（Opportunity）◆市民可支配收入增长；◆所处区域升值潜力巨大。 ◆周边区域房价的不断上涨，以及可利用土地资源的减少，使本项目在价格上有机会参与竞争。◆区域内商务氛围不是太高，并不代表区域没有商务需求 ，是劣势也是优势，更多的是项目参与市场的机会。第二部分 项目SWOT分析 威胁（Threaten）◆目标客群受教育程度较高，对建筑的品质、项目相关证件等都有较高要求；◆由于证件不全，推广渠道受限，不利于市场推广；◆竞争对手较强势：位于创业街和产业路的交汇处的时代广场，现均价6000,10年下半年的广告铺天盖地，在亲贤街、学府街、平阳路都有户外广告第三部分 目标消费群的形态第一类消费群体长期住在该区域，在该区域上班，习惯这里的交通、生活设施和人文环境，主要受经济原因影响，一直没有离开本区域，但是又对现在的居住环境感到不满意，为了改善居住环境的改善住房的商务人士，年龄约在30—40岁之间。第二类消费群体对该地区区域价值认同，看好该地区增值潜力的投资客，年龄约在35—55岁之间。 第三类消费群体追求高效的办公效率、 低廉的办公成本、 便捷的交通环境、 优质的办公环境和企业形象展示性、极具潜力的升值空间的创业的客户，年龄约在35—55岁之间第四部分 项目现状及2011年销售排期一、项目现状大和昌业户型97.38㎡69.01㎡67.31㎡67.48㎡136.11㎡131.23㎡总数已出售房源269036953甲方控制房源632424323313189现有房源27253423197135面积合计11296.084002.583903.983913.847893.83805.6734815.95第四部分 项目现状及2011年销售排期通过对已售房源进行分析可以清晰的看到67.31㎡、136.11㎡户型销售状况较差甚至滞销的情况，所以建议对此两种户型进行样板间装修第四部分 项目现状及2011年销售排期二、项目销售排期销售排期销售周期销售套数销售面积2011.013026102011.022017402011.032521752011.043026102011源待五部分 广告推广策略及建议 开盘后启动事件营销，每周都要有促销活动，展开项目卖点诉求，同时开放样板间强调项目精品特质,保持项目的持续热销。预计4、5两月可以去化已有房源的100%，即135套。 发布开盘公告，计划3月