房地产新商业模式.pptxVIP

汇聚财智 共享成长;目 录; 09年下半年起，房地产市场量价齐升 地产板块指数不断下降;目 录;图3： 06年以来房地产板块绝对估值 ;目 录;目前商业模式的困境;06年地产企业资本化元年 参考报告《资本化 规模化 兼论成长》 07年股权融资380亿元 盈利增长了127% 08年融资规模下降 09年恢复正常水平;上市房企再融资首先通过国土部审查才有可能获得证监会审核资格 去年提出A股房企融资困难将成为常态 目前超过900亿再融资受阻 融资的受限会影响到企业的成长性;未来地价占售价的比重会继续提高，原因： 住宅土地出让溢价率越来越高 未来开发商赚取“土地时间价值”的机会大大减少 ;图9：北京04年以来住宅用地出让溢价率 ;图13：上海近期土地出让情况 ; 对于房地产开发企业来说，影响最大的是土地增值税 ;开发企业缴纳的该项税收低于实际应缴税款; 土地增值税的严格执行将对高毛利、低周转重资产型的公司不利 毛利率超过35%，土地增值税税率会有大幅度的提高 持有环节税收出台会影响需求从而间接影响房企销售价格以及速度 ;目 录;目前市场所反应的行业情况;假定结算面积比之前预期下降10%，市场对于未来的预期是价格下降13%;假定二季度起，经营现金流流入下降25%，经营现金流流出水平维持08至09年的平均水平 在同样假设前提下，企业现金流在今年底将达到08年年底同期紧张程度 ;目 录;新的商业模式探寻;国内商业地产发展模式比较;万达的发展模式;万达近两年发展加速，今年一季度销售额超过去年全年的一半 万达2010年一季度销售额达到152亿，首次超过万科;拿地优势---万达城市综合体的概念迎合了各地政府的住宅土地出让捆绑一定商业配套的现实要求 ;2000---2025年，60岁以上老年人口由1.34亿长增到2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％ 2010年以后我国50、60年代两次出生高峰的人口陆续进入老年，这是我国老年人口增长最快的时期;旅游地产---长期看好海南;苏雪晶，长江证券首席分析师　从事房地产行业研究4年　新财富最佳分析师 乐加栋，长江证券高级分析师 从事房地产行业研究;汇聚财智 共享成长