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第七章房地产投资决策信息系统的开发 房地产投资的概念 管理模型分析 系统分析 系统设计 系统实施一、房地产投资的概念 房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，准确、快速地做出决策。 使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地得出最优的决策方案供决策者参考。 一、房地产投资的概念1. 房地产投资的概念及其分类 房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。 房地产开发投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。房地产投资者主要是获取开发利润，风险较大但回报亦大。 房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。一、房地产投资的概念2. 房地产投资的特点 房地产是房产与地产的综合，具有不同于其他行业的许多特点，也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处。房地产投资特点分述如下：（1）投资规模巨大 （2）投资回收期长（3）房地产的固定性（4）受宏观经济和区域经济的发展所制约 （5）房地产市场发育的不充分性一、房地产投资的概念3. 房地产投资风险房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为：（1）政治风险 （2）社会风险 （3）经济风险 包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。（4）市场风险 （5）自然环境风险一、房地产投资的概念4. 房地产投资类型（1）地产投资 （2）住宅投资 （3）公寓投资（4）办公楼、写字楼投资（5）商业楼投资（6）工业楼投资二、管理模型分析 在房地产投资决策信息系统中涉及到的管理模型较多,包括市场预测模型、经济评价模型、投资决策模型以及投资风险评价模型等等。 研究并设计正确而又合理的管理模型是成功地开发房地产投资决策信息系统的前提，因此需要对系统中所用到的管理模型加以分析和探讨。二、管理模型分析1 ．房地产市场预测模型分析（1） 房地产市场预测相关因素 市场预测的关键因素主要在于市场需求总量及其市场占有率。 影响市场需求的因素主要是环境，如政治环境、社会经济环境、人文环境、人口增长、分配政策、社会购买力、社会文化、购买心理、消费结构等，这些因素往往是不可控的； 影响市场占有率的因素又可分为两类：一类是企业自身因素，如产品成本、产品质量、促销手段、促销技巧等。另一类是市场竞争因素，包括房地产企业竞争对手的生产能力、销售水平、产品价格、资本状况等等。 制约因素预测的市场需求量企业内部实力及战略等因素竞争因素制约因素国家宏观经济及国际等因素相关行业及产业政策因素地域环境和人文环境等因素生产成本因素产品供应及市场需求因素企业技术实力企业销售能力员工业务水平企业业绩及战略竞争格局状况对手综合实力对手经营成果对手战略计划国民经济展望国民经济指数经济政策变动国际形势变化产业结构参数行业发展前景产业政策变动交通设施文化教育商业网点建筑材料价格土地成本资金成本劳动力成本建房质量及类型需求类型需求数量需求状况居民购买力闲置房数量二、管理模型分析1.1 房地产市场预测模型分析预测的销售量及其市场占有率市场预测相关因素分析图经验判断法定性预测方法 用户调查法德尔菲方法简单平均法加权平均法时间系列分析法移动平均法定量预测方法指数平滑法一元线性回归法回归分析法多元线性回归法非线性回归法二、管理模型分析1.2 房地产市场预测基本方法预测方法二、管理模型分析2 房地产投资项目经济评价分析 投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、调查、预测、计算和论证之后，再从中选择可行方案。目前，我国现行的投资项目经济评价分为两个层次，即财务评价和国民经济评价。 本系统中用的是财务评价。二、管理模型分析2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法 房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素，而动态指标却注重时间因素。 在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价标准。 二、管理模型分析2.1