房地产政策的利益博弈视角观察.pptxVIP

中国房地产行业政策属性及政策走势的利益博弈视角观察;目 录;第一部分; 房地产业在国民经济中的重要性，在产业结构中的地位，直接决定了中央宏观政策的倾向以及房地产各关联主体（尤其是开发商）的话语权，也影响了房地产业关联利益博弈的整体格局。;房地产行业对经济增长有很大的直接拉动作用;房地产行业对经济增长巨大的带动与杠杆撬动作用;房地产服务业的市场细分;房地产行业的发展程度与城市化进程息息相关;房地产行业发展能优化投资渠道并扩大消费;房地产行业发展创造了庞大的岗位需求缓解就业压力;房地产行业发展关乎老百姓安居乐业、政治稳定与执政党生存发展;小结：房地产业在国民经济产业结构中的地位;博弈案例：房地产行业是否国民经济的支柱产业;第一部分; 政策就是游戏规则，用以平衡利益！既定的政策，也决定了利益博弈的整体格局，尤其是关乎房地产业属性的重大基本政策。;我国的房地产法律体系五个组成部分之一——法律;我国的房地产法律体系五个组成部分之二——行政法规;我国的房地产法律体系五个组成部分之三——行政规章;我国的房地产法律体系五个组成部分之四——地方性法规和地方规章;我国的房地产法律体系五个组成部分之五——最高法院司法解释;附：我国房地产法的立法发展历程;第一阶段的房地产法的立法特点主要有： 这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。 确立了城市土地为国家所有，农村土地归集体所有的原则，彻底消灭了土地私有制。土地供给由行政划拨；土地的经济价值不被承认。 城市住房实行非商品化。 立法数量过少；立法程序混乱，缺乏民主性；立法层次较低，缺乏科学性，规范性。;复兴时期（1979年——1988年）。;第二阶段房地产法立法的特点 党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产业开始了复苏，房地产“热”起来了。为使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可依，国家加强了对房地产领域的法制建设， 随着经济体制的改革，房地产的发展受到主管机关的高度重视，制定了大量的房地产法规、条例、政策，尤其是1986年《中华人??共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。 房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段，现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。 房地产法调整的对象和范围不断扩大。房地产法调整对象从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在，不仅包括原有的调整范围，而且还包括了房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。 房地产立法数量剧增，司法解释大量存在，司法部出台了100多个有关房地产方面的司法解释，部门规章健全。 ;房地产管理法的起草与颁布 ;第三阶段我国房地产法的立法特点： 当前大量的房地产法律关系是通过国务院颁布的行政法规，国土资源部、建设部等部委制定的部门规章，以条例、办法、规定、细则等形式出现，立法层次较低。 享有立法权的地方人大及其常委会制定的地方性法规较多。 我国房地产基本法律《中华人民共和国城市房地产管理法》得以确立，相应法规日臻完善，房地产方面的各种规章制度健全。 ;决定房地产产业属性的基本制度;土地所有制;集体土地征用制度;保护耕地、合理利用土地的原则： 人多地少、土地后备资源不足的国情决定了在征地过程中必须贯彻“十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地”的基本国策。 保证国家建设用地的原则 防止两种偏向：一是以保护农民的利益为理由拒绝国家征用；二是被征用对象是采用各种方法大幅度提高征地补偿费用和安置条件。 妥善安置被征用土地单位和农民的原则 ;国有土地使用制度和相关政策;国有土地使用权的划拨： 土地使用权的划拨是指经县以上人民政府的批准，在用地者缴纳土地补偿费和安置费之后，将土地交付其使用或者无偿使用（国有的荒山、滩涂等）的行为。一般情况下，划拨土地没有使用年限，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。在国家没有法律规定之前，凡是国有土地均按划拨土地进行管理。 划拨土地使用权的范围包括: 国家机关用地和军事用地 城市基础设施和公益事业用地 国家重点扶植的能源、交通、水利设施等项目的用地 法律行政法规规定的其他用地;土地利用的相关政策;严格控制城市用地和建设用地的规模： 规定建设用地占用农地的审批权限。为了防止各级政府越权审批建设占用农地现象，我国土地管理法规定： 由省级人民政府批准的大型基层建设项目和国务院批准的建设项目，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的各类居民点用地规模范围内，为实施规划将农用地转为建设用地的，可根