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房地产估价 主讲人：高芮 第1章 房地产估价概述 　　本章主要介绍房地产、房地产价格、房地产估价等基本概念以及房地产估价的目的和作用 。 　　本章的重点、难点：房地产价格、房地产估价的概念。 1.1　房地产的概念和类型 1.1.1　房地产的概念 　　　房地产是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离恩多部分及其由此衍生的权益。 基本内涵：物质内涵　产权内涵　财产内涵 　 　属性：　自然属性　法律属性　经济属性　　　 1.1.2　房地产类型 　•　房产 　•　地产 　•　房地产 　•　不动产 　•　物业 基本概念是一致的，表现形式不同。 　　　　　　　房地产 　　　地　房　　　 　　　产　产　　物业 　　　　　　　　不动产 　　 　　　包含关系　　　　　　　　并列关系 房 产 地 产 房地产 不动产 　　　从估价角度而论，房地产类型可按用途、开发程度等划分。 按用途划分 　　 　　住宅房地产　　　　　办公房地产　 　　商业房地产　　　　　工业房地产 　　服务房地产　　　　　其他房地产 •　按开发程度划分 　　生地：完成审批手续，未开发 　　毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、　　　　拆除旧有建筑物 　　熟地：能直接用于城市建设的土地 　　在建工程：开建但未建成 　　现房：建成可直接使用 1.1.3　房地产特点 房地产包括土地和建筑物两部分，人类生存的发展的最基本的生产要素和生活要素；同时，房地产又有法律的和经济的属性，包含产权和财产的概念在市场经济中，房地产是一种商品，一种特殊商品。尤其是购买土地，被认为是一种特别可靠的投资。但这种特殊商品，与一般商品有着本质的区别，这种区别源于房地产本身所固有的特性，而这种特性又主要取决于土地本身的特性。建筑物是建造于土地之上的，这里主要分析土地的特性。 1）空间位置的固定性：自然地理位置，源于土地本身的不可移动。空间位置的固定性是房地产一切特性的基础，决定了房地产不能象一般商品一样，任意流动或异地搬运。 空间位置不能移动，但其区位是相对可变的，事实上，交通条件、基础设施、环境条件等的改善，如某一交通要道的修建，将极大的改变其周围或沿线土地的利用程度和效率，改善土地的区位条件。 　 2）数量的有限性：资源的稀缺性。土地数量的有限性以及人口的增长性导致人们对土地的独占性和垄断性欲望。 3）使用的持久性：。不因为人类的合理或不合理利用而失效或灭失。土地是持久的、永续的，对土地的利用是持久的，不同于一般商品，一般商品存在折旧现象，而土地的持久使用　　利用过程中产生相应的效用或收益，　导致土地需求量不断增长　　加剧土地供需矛盾　　形成了土地的保值增值性。　　使用的持久性，指对土地实体的利用的持久性，但对产权而言，我国的土地所有权和使用权是分离的，出让土地使用权有一定年限的要求， 如居住用地最高出让年期为70年 综合用地最高　　　　　　50年 商业用地最高　　　　　　40年 　　出让土地的土地使用者必须在有限的使用年限内将包括购地资本在内的所有投资全部回收，这是我国土地使用制度的特殊性，在土地评估和房地产估价中必须注意这一问题。以后的评估方法中（成本法）会结合折旧的概念。 4）异质性(个别性)： •　各宗土地的自然条件―位置、形状、面积等； •　经济社会条件――交通条件、基础设施等； •　人们对土地区位的心理认知的不同； 　决定了任何两宗土地是不会完全一样的。　　　　　　　　 5）利用的多样性：任何一宗土地，尤其是尚未开发利用的土地，可以用作不同的用途，如农业、工业、交通、住宅、办公、商业等土地利用类型，而不同的土地利用类型又可以选择不同的土地利用方式，如住宅用地，既可以建一般平房，也可以建楼房；既可以建多层或高层，也可以建花园别墅。不同的利用类型和方式，所产生的收益水平或对人们的效用是有差异的，且一旦采用了某种类型或方式，不易改变，因此选择时要慎重，充分比较。 另外土地可以用作不同的用途，但开发、投的目的是获取投资回报，也就是利润，追求利润最大化。为了实现一个城市一个区域内土地利用的整体最优化，遵循土地利用的“最有效使用原则”。　 1.2　房地产价格 1.2.1　房地产价格概念 　　房地产价格是房地产市场供需双方协同竞争并达到动态均衡的结果。   　　正常市场状态下的价格水平，而不是实际的成交价格，尽管在估价实务中往往需要通过实际的成交价格来评估房地产价格。 1.2.2房地产价格的形成　　供需，房地产价格，由于其土地的特殊性，土地供给的有限性，其价格更多的受需方的影响。从需求角度而论，房地产价格则主要由房地产的效用、相对稀缺性和对房地产的有效需求所决定。　　　　　　　　　 1）效用