房地产经济学第六章.pptxVIP

第六章 房地产经济波动 ;; 房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。 房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。;;;;;; 房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。1、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。;;; ;;; 内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变??之间的必然联系和对外在冲击的反应。 房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数—加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。; 外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。 房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的，例如财政政策、货币政策和投资政策的冲击、体制变动的冲击、国际政治和经济冲击等等。 ;按照指标变动和房地产基准波的先后关系，房地产经济波动指标可以划分为：先行指标、同步指标以及滞后指标。 按照指标所反映的内容，房地产经济波动指标可以划分为：价值量指标和实物量指标。 还有绝对指标和相对指标之分。; ;;按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发展分为六个阶段： 传统社会阶段 为起飞准备条件阶段 起飞阶段 成熟阶段 高额群众消费阶段 追求生活质量阶段;; 在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的： 在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，房地产进入高涨阶段；反之成立。 当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。 一般而言，房地产周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前。;; 房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就形成房地产市场周期，一般简称房地产周期。;（一）国家房地产周期 （二）区域房地产周期 （三）不同类型的房地产周期 （四）房地产周期中不同因素之间的关系 房地产开发投资与房地产消费 房地产价格同房地产贷款额;（一）描述房地产周期的基本概念 房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。 房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。 房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次数表示。; （二）房地产周期的基本测定方法 每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动要素：长期趋势性波动（T）、季节性变动（S）、周期性波动（C）和不规则性变动（I）。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。 最基本的方法有直接测定法和剩余法。;直接测定法 这种方法是用代表房地产经济主要变量指标的时间序列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法，也称环比测定法。其公式： CtIt=Yt/Yt-1 其中，CtIt为第t年的周期性波动及不规则变动相对数；Yt为第t年代房地产经济主要变量数值；Yt-1为上年房地产经济主要变量的数值。;剩余法 该方法的基本前提是假定时间序列Y可以被分解为T、S、C和I这四个因素。剩余法就是从时间序列中逐次或一次消除长期趋势和季节变动，剩下周期性波动和不规则变动。然后，再进一步消除不规则变动，得到周期性波动值。 其分解模型有两种，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式为Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式为Y=T·C·S·I。;; （一）房地产泡沫的内涵 所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。 由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体，房地产泡沫也就是最常见的泡沫。;（二）房地产泡沫的特征 房地产泡沫具有以下主要特征：