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房地产融资中的税务分析与筹划 2014年9月 中税咨询集团 上海办公室 目录 不同房地产融资形式的税务分析与筹划 房地产投资入股 房地产经营租赁 房地产售后回租 房地产无偿划转 房地产企业股权重组 房地产信托 关于我们 我们的服务 我们服务过的客户 2 3 1.不同形式房地产融资的税务分析与筹划 房地产投资入股的税务分析与筹划 4 不同形式房地产融资的税务分析与筹划 房地产投资入股的税务分析与筹划 　 以房地产投资入股其他企业的行为，主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。 一、营业税（是否承担投资风险） 二、土地增值税 　　 5 房地产投资入股的税务分析与筹划（续） 　 三、企业所得税 开发企业将开发产品作为投资，成立新公司 开发企业将开发产品作为对价，收购其他企业股权 四、印花税 6 不同形式房地产融资的税务分析与筹划 房地产经营性租赁的税务分析与筹划 7 房地产经营性租赁的税务分析与筹划 企业将房屋对外出租，是一种较为普遍的投资方式。房屋出租业务主要应纳营业税、企业所得税、房产税和印花税。 一、营业税 　 二、企业所得税 三、房产税 四、印花税 　 8 房地产经营性租赁的税务分析与筹划（续） 节税操作提示： 合理分解租金收入 变房屋出租业务为投资业务 改出租为转租 出租变为仓储 9 不同形式房地产融资的税务分析与筹划 房地产售后回租的税务分析与筹划 10 房地产售后回租的税务分析与筹划 涉税处理 　 房地产企业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人，购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承租人。在这种模式下，承租方主要会涉及到营业税和企业所得税的处理问题。 11 房地产售后回租的税务分析与筹划（续） 　 1.房地产开发企业与经批准从事融资租赁业务的企业进行售后回租业务 2.房地产开发企业与其他企业或个人进行售后回租业务 房地产开发企业应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。 销售业务 租赁业务 12 不同形式房地产融资的税务分析与筹划 房地产无偿划转的税务分析与筹划 13 房地产无偿划转的税务分析与筹划 涉税处理 　 无偿划转作为一种特殊的国有产权流转方式，对合理配置经济资源，实施国有经济布局和结构调整起着重要的作用。因其非市场和无对价以及与有偿转让方式相比可以减轻企业的税务负担等特点，被国有企业广泛使用。 国有产权无偿划转可能涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等。由于无偿划转的对象多为国有资产，因此在部分税种的征收方面尚无统一明确的政策，主要是采取针对个案逐案进行审批的方式加以处理。 14 房地产无偿划转的税务分析与筹划（续） 一、营业税 二、土地增值税 三、企业所得税 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告(总局2014年29号公告) 四、契税 　 五、印花税   　 15 不同形式房地产融资的税务分析与筹划 房地产企业股权重组的税务分析与筹划 16 房地产企业股权重组的税务分析与筹划 基本含义 房地产企业股权重组是指房地产企业的股东（投资者）或股东持有的股份发生变更。主要包括股权转让和增资扩股两种形式。 股权转让是指企业的股东将其拥有的股权或股份，部分或全部转让给他人。 增资扩股是指企业向社会募集股份、发