房地产优山美地策略报告.pptxVIP

镇江优山美地项目整合传播策略;楔子;镇江，古称“宜”“朱方”“丹徒”、“京口”、“润州”、“南徐州”。 是一座具有3500多年历史的中国历史文化名城， 又是一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市。 ;人文荟萃，英才辈出 官居吏部尚书兼武英殿大学士的杨一清， 主持编修《大清一统志》《佩文韵府》《康熙字典》的张玉书。 著有《铁云藏龟》和《老残游记》的刘鹗， 著有第一部全面系统的汉语语法专著《马氏文通》的马建忠， 历史学家柳诒徵……;—— 汇 报 目 录 ——;PART 1. 市场;09年市场供应量充足;09年市场成交量火爆;09年二居以上户型需求量大;由于处在传统的市场低靡期， 加之政策调整，使得成交量急剧下降，价格保持在高位。 2月份全市销售总套数1472套，同比下降24.59%，环比下降52.87%， 市区销售总套数748套，同比下降38.13%，环比下降57.95%； 市区销售均价5846元/㎡，同比上升51.29%，环比上升5.99%。 ;近年来镇江市政府不断加大旧城改造力度， 2008年拆迁面积178万平方米。 2009年，镇江市拆迁了260万平方米， 镇江市政府预计，未来三年左右的时间， 镇江市所涉及的总拆迁面积将达到800万平方米。 ;去年有大量土地成交， 转化成产品上市最快也要半年以上的时间， 因此，预计上半年市场供应不会太大，主要集中在下半年。 2010年新增供应量会有所增加，主要集中在丹徒片区和南徐片区。;虽然镇江房价在2009年涨幅惊人，均价5800元/㎡左右。 但从整个沪宁线横向比较来看，仍旧是价格洼地。　　;虽然年初市场低靡， 但随着城市改造力度增大， 土地热度不断增加， 市场刚性需求不断增强， 2010年，镇江商品房房价会依然坚挺， 市场保持对2居以上的户型需求。;PART 2. 本案;;占地面积：37万平米 总建筑面积：45万平米 容积率：0.74 业态组合：独栋别墅+类别墅+小高层+洋房+会所+商业 北高南低的坡地走势，环境优美。 ;环地中海建筑风格， 生态空间由四大组团， 三大水系主体景观构成， 每个组团的景观特色鲜明，主题各有不同 ;全明户型 入户花园 ;别墅级的环境，完美的户型，成熟的配套…… 无不展现产???的极致品质。;PART 3. 策略;前期推广分析;;市场认知度已完全覆盖，客户对于该项目的认识已经形成。 ● 别墅异域风情与优雅环境给市场留下深刻印象。 ● 前期推广主题“有一种生活叫做优山美地”;推广目标;2010总任务：7栋小高层电梯公寓，共504套。 5月份：137#、138#、139# 下半年：140# 141# 142# 143# ;依山而建的围合组团。 共享整个社区大环境。 拥有唯一一座社区山体公园。 临VIP俱乐部、步行街、江苏大学。 80---200主力户型，空间全明观景。 拥有同别墅一样的物业服务与安防系统。;对于本期产品而言 首先， 它是优山美地这个成熟社区里的一种新产品； 其次， 2000余套整体体量，让它具有了成为镇江公寓市场一种全新公寓形态的资格；;小高层策略思考 ;作为优山美地整体项目的一部分， 鉴于前期项目在市场已经拥有较大的影响力，因此必须利用。 同时，作为一个别墅社区的小高层产品，其自身价值很大程度上来自于整体社区的价值。 因此，小高层的推广中，必须借势整体。;考虑到本期产品形态与前期类别墅、洋房相比， 在建筑形态上风格相对较弱， 因此， 相对于前期类别墅产品主要为建筑园林风情的阐述， 小高层推广气质整体较为硬朗，并尽量体现出 在整个镇江公寓市场的地位感。;虽然本年度小高层推广量为504套， 但整体小高层体量较大，不同于一般短促快销的方法， 小高层产品不应只是产品品质的直接较量， 更要考虑推广的长期效应，并致力于形成在整体市场的影响力。;策略思路 ;卖公寓之前，先卖社区。 卖产品之前，先卖地位。 依靠整体社区影响，寻找小高层在整体公寓市场上的地位;优山美地，在整体镇江市场到底是一个什么样的社区？;09年，类别墅产品创造出首创全城的高度影响力， 未来，小高层将以什么样的方式继续引领镇江公寓市场？ 先看看别的公寓产品都在说什么……;他们在卖硬硬的产品 我们需要找到自己的属性……;本案小高层价值分析;开放式山体组团。 共享社区大环境。 坐拥唯一社区山体公园。 全明观景户型空间。 入户花园、阳台设计。;近享五星级VIP俱乐部、风情商街。 与镇江最高学府江苏大学一路之隔。 设社区幼儿园，小学。 拥有与顶级别墅同样标准的安防系统。;坐拥公园，它却不只是公园地产; 空间杰出，它却不只是品质地产； 依附名校，它却不只是教育地产；;阳光、草木、坡地、溪流、红瓦白墙的房子、 和煦的清风、儒雅的校园、楼下咖啡馆的香气……