房地产估价_估价方法评析以及房地产估价机构与估价报告.pptxVIP

高职高专房地产类专业规划教材《房地产估价》（第2版）第七章 长期趋势法第八章 路线价法与地价评估第九章 房地产估价机构与估价报告第七章 长期趋势法【学习目标】 通过本章的学习，应理解长期趋势法的基本原理，了解长期趋势法的估价步骤，熟练掌握各种长期趋势法的原理和估价程序，并能根据情况选择合适的方法评估房地产价格。第一节 长期趋势法概述一、基本原理1、概念长期趋势法是依据一系列已知的房地产价格历史资料和数据，运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对未来房地产价格进行推测、判断的估价方法。2、理论依据反映一些自然或社会现象的时间数列，构成了长期趋势变动。人们可以根据时间序列变动的规律进行外延或类推，来预测这些现象在下一时期可能达到的水平。3、适用的对象和条件长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。4、主要作用①用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值；②用于收益估价法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；③用于市场法中对可比实例的成交价格进行交易日期调整；④用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；⑤用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。　二、估价步骤①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。第二节 长期趋势法的主要方法一、平均增减量法如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用平均增减量法进行预测房地产价格。其计算公式如下： Vi＝P0＋d×i ? 式中：?Vi —— 第i期(可为年、半年、季、月等，下同)房地产价格的趋势值； ? i ——时期序数，i＝1，2，…，n； ? P0 —— 基期房地产价格的实际值； ? d —— 逐期增减量的平均数； ? Pi ——第i期房地产价格的实际值。 年份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值20057810200681303208145200784603308480200888103508815200991503409150? 【案例7-1】需要预测某宗房地产2010年、2011年的价格，已知该类房地产2005—2009 年的价格及其逐年上涨额如表7-1中第2列和第3列所示。 ? 表7-1某类房地产2005—2009年的价格(元／㎡)?【解】从表7-1中可知该类房地产2005~2009年价格的逐年上涨额大致相同。据此就可以计算4年的逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值。 ? ?该类房地产价格逐年上涨额的平均数为： 据此预测该宗房地产2010年的价格为： ? V5＝7810＋335×5 ? ? ＝9485(元／㎡) ? 预测该宗房地产2011年的价格，则为： ? V6＝7810＋335×6 ? ＝9820(元／㎡) ?对于例7-1中4年的逐年上涨额，可选用表7-2中各种不同的权数予以加权。表7-2中的权数是根据一般惯例进行假设的。 表7-2年份逐年上涨额第一种权数第二种权数第三种权10.10.120073300.20.20.120083500.30.20.220093400.40.50.6例7-1 如果采用表7-2中的第二种权数进行加权，则4年的逐年上涨额的加权平均数为： ? d＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5 ＝338(元／㎡) ? 用这个逐年上涨额的加权平均数预测房地产2010年的价格为： ? V5＝7810＋338×5 ＝9500(元／㎡)二、平均发展速度法? 如果房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。计算公式如下： 式中? t —— 平均发展速度。 【案例7-2】?需要预测某宗房地产2010年、2011年的价格，已知该类房地产2005~2009 年的价格及其逐年上涨速度如表7-3中第2列和第3列所示。 ? 表7-3某类房地产2005~2009年的价格(元／㎡)? 年份房地产价格的实际值逐年上涨速度（%）房地产价格的趋势值2005660020067750117.4778820079200118.79190200810850117.91084420091300011