某知名地产长沙中新森林海某年度营销方案.pptxVIP

[中新森林海] 2008营销方案;目 录;;这个冬天有点冷!;;宏 观 政 策 关 键 词;其它因素影响;2007年全市商品住宅平均售价为3372元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品住宅平均售价为3195元/㎡。）;分区来看，2007年芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为3642元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价为2996元/㎡。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3500元/㎡以上。; 项目 板块;2007年长沙市各季度纯住宅销售量与供应量对比; 　　通过对第四季度的长沙房地产市场调研发现大多数楼盘出现如下情况： 　售楼处来访量明显减少； 　客户理性消费心理增强，紧捂钱袋； 　房价的涨势停下了脚步，开始出现徘徊； 　各楼盘销售量出现明显下滑趋势。 ;08年— 长沙楼市何去何从？;热眼看长沙 ——楼市飞速发展的正面因素;1、长沙经济增长幅度迅猛;2、人均可支配收入相对较高;3、城市开发成本居高不下;4、城市发展空间大;以上因素将： 支撑０８年长沙房价继续上涨;冷眼看市场 ——长沙房价飞速发展的制约因素;1、置业者构成结构缺乏多元化;2、市场供应量增大;国六条的影响将在08年进一步显现，90平米及以下的一房、二房的产品将会大量的拥进市场。 考虑到利润贡献率，开发商会做足容积率，高层和小高层产品将占据主要的产品线。 各项目的同质化现象会非常严重。;07年出台的一系列调控政策将势必影响到08年的长沙楼市； 随着07年全国房价7.6％的增长，08年不排除会进一步出台更为严厉的调控政策。;以上因素将： 抑制０８年长沙房价出现疯涨;结论： 08年，长沙房价将呈现稳中有升，小幅慢跑的格局．;;本案目前在市场上的形象如何呢？ ——项目市场认知度调查;项目市场知名度调查分析;调查区域;调查对象对项目的认知度;认知客户比例分析;调查对象对项目记忆点分析;1、长沙市场对项目的认知度仅为12% 2、了解项目的客户群分布情况如下: 岳麓区和开福区占42%，芙蓉区占16%，靠近南城 的雨花区和天心区分别占8%和10% 3、客户对项目印象最深的是“生态”和“价格”;1、根据上述市场认知度分析得出：金色圈为??要客户来源地，红色圈为次要客户来源地，蓝色圈为机会客户来源地。 2、星沙板块作为长沙市“两翼齐飞”的板块之一，亦有可能成为机会客户来源地。 3、外地客户主要由返乡置业客户构成，将成为我们的一个补充客户来源。;在大致了解市场的情况后，让我们再来看看产品的情况……;;五一商圈;项目一期鸟瞰图;产品类别;分区;2008年可售房源户型分析;可售房源户型（两房）;可售房源户型（三房）;可售房源户型（四房）;小结;究竟是什么样的客户会选择我们的产品呢？ 他（她）们又在哪里呢？;;　　综合目前市场状况、08年销售任务、销售进度及项目本身的特点等多方面因素，对2008年分批价格作出如下预判：;2008年推案价格走势;;两房 ;;客户定位：一次置业选择购买两房的客户，年轻夫妻的预备婚房（长沙新人），属于投资自住两相宜的类型，暂时先自住过渡，届时转手或者出租都很方便。;;客户定位：二次置业选择购买两房的客户，大多为父母为子女购买的婚房或者是子女为父母购买的养老房，还有一部分是寻求居住体验升级的，兼具投资和居住两大功能;三房 ;;客户定位：一次置业选择购买三房的客户，年轻夫妻的预备婚房,一次性到位的客户，属于投资自住两相宜的类型.;;客户定位：二次置业选择购买三房的客户，大多是寻求居住体验升级和投资，看重地段升值潜力、户型设计的实用舒适以及社区环境;四房;;客户定位：一次置业选择购买四房的客户，家庭经济状况较好，或者自身支付能力较强,多为生意人.;;客户定位：二次置业选择购买四房的客户，大多是寻求居住体验升级的，看重小区生活的方便、户型设计的实用舒适以及社区环境;能承受本案的家庭经济收入间区为：;二次四房客户;类别;;工作认真刻苦，具有非常强的责任心，追求事业上的成功； 他们肩负着来自社会以及生活的责任重担，用知识、创造力获得稳定相当的财富； ;8:30 穿行在拥堵的马路上;找到了客群,那我们项目的哪些卖点可以与他们产生共鸣呢！;;;通过对本案SWOT分析，发现项目的优势并不能充分支撑主卖点; 而项目的最大机会则来自区域的定位,即生态环境和教育资源; 所以,挖掘项目生态宜居的概念与区域环境相呼应,做足”树”的文章; 就作为长沙的项目来说,本案的价格是最大的优势,是成交客最后一锤定音的基础; “距离远”是销售过程中可能产生的最大问题,预案是做好小区巴士的文章,项目前期安排看房车进行. ;本项目Slogan;现在让我们来看看主要竞争对手的广告诉求情况;芙蓉北路标志性大盘，90万平米;山语城;项目名