某房地产公司成本管理.pptxVIP

顺驰房地产公司成本管理简介一、顺驰组织架构简介二、顺驰项目操作思路简介三、顺驰成本管理简介四、其他公司成本控制简介一、顺驰组织架构简介顺驰中国…… 上海顺驰北京顺驰武汉顺驰发展中心开发中心研发中心运营中心财务昌平公司达兴公司丰润公司开发部研发部工程部运营部策划部销售部客服部招投标小组虚拟小组现金流开发计划规划设计目标市场和客户景观设计建筑设计项目开发理念项目定位销售策略推广策略经营目标二、顺驰项目操作思路简介理解城市区域发展潜力营销策划理解行业产品设计理解项目项目素质管理规划考核指标体系理解企业战略发展三、顺驰成本管理简介1、顺驰项目快速操作模式：时间也是成本市场调研产品定位交工标准管理规划项目实施拿地成本测算成本指标资金计划方案设计施工图三、顺驰成本管理简介顺驰商业模式：缩短现金到现金的周期购买土地开工开盘售房入住应收款天数应付款天数现金到现金周期付款收到房款三、顺驰成本管理简介时间也是成本一般项目操作模式：获取土地规划设计开发手续工程施工项目销售成本估算成本计划明细项目结算三、顺驰成本管理简介2、成本控制：①成本控制体系：前期方案阶段（控制总成本的85%左右)项目实施阶段（控制总成本的15%左右）聚焦方案聚焦管理成本控制分解到各部门方案经济性方案技术性执行部门推动部门提前设计用足指标限额设计旁站设计图纸审核工程营销研发开发运营洽商变更合同控制招投标材料选型工期控制现金流计划性有效性资源整合现金流出图质量出图时间图纸审核设计费用现金流政策优惠返还现金流合同控制招投标材料选型洽商控制现金流控制三、顺驰成本管理简介②顺驰项目目标成本的确定：目标利润市场调研产品定位考核指标项目实施拿地薪酬现金流方案设计交工标准成本测算成本指标三、顺驰成本管理简介③顺驰成本否决制：成本否决制流程 ：成本预算范围内(或较接近)按原方案执行各项费用支出计划运营部深入分析判断运营部建议否决领导团队决定是否否决对表超出成本预算范围较多成本预算三、顺驰成本管理简介③顺驰成本否决制：一、土地、设计、开发等费用控制措施： 每一笔费用使用前，对照成本预算表，超预算费用，必须交领导团队审批通过，否则运营部不予签字。二、建安成本的控制 施工图纸出具后，找咨询公司做施工图概算，与成本估算比较，如果超出成本估算较多，向领导团队汇报并建议否决此批图纸，设计院重新调整、优化设计。领导团队决定是否更改图纸或追加成本，或另寻新的方案。三、销售费用控制措施： 详细计划营销推广各种费用的明细单，对照成本估算表，结合销售状况实际需要，超预算的费用报领导团队决定是否删减。 三、顺驰成本管理简介④限额设计：一、规划指标用足:严格审核图纸实际可售面积，须与审定 方案通知书审定面积相符，避免面积损失；二、对设计院提出明确结构含筋量要求，控制钢筋用量。三、顺驰成本管理简介⑤顺驰招标工作程序： 部门程序运营部责任部门集团运营中心1、招标计划 汇总整理招标计划，并安排落实具体实施情况 提前提出招标计划，报运营部 知会和监督工作安排情况 2、编制招标文件编制标底、审查修改标书中经济条款等工作 提供技术指标和具体要求 知会和监督工作安排实施情况3、发布招标信息 选择投标单位并提出意见 推荐合作单位 知会和监督工作安排实施情况 4、资格审查 从技术、经济实力、公司信誉各方面综合审查 配合进行 监控进展情况 三、顺驰成本管理简介⑤顺驰招标工作程序：5、发标、答疑 组织参与并负责经济标部分的答疑 配合答疑 监控进展情况 6、开标、评标 主持接标开标、评标会议 参与接标、开标、评标工作 监控进展情况 7、定标、合同谈判 择优选择几个合作意向单位，经过几轮洽谈，确定出最终的中标单位及相关合同条款 参与选择及谈判监控整个过程 8、签订合同 审核相关合同条款 合同条文 格式化合同监控整个过程 9、资料管理 运营部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管理） 三、顺驰成本管理简介⑥顺驰成本控制过程中的规模化： 资源共享 集团采购三、顺驰成本管理简介⑦顺驰成本控制过程中的问题解决： 工程进度的超常规要求与招投标的矛盾 提 前费率招标； 招标工程中工程要求(资质越高越好，利于管理保 证质量)与预算(价格越低越好，有效控制成本保证 利润率)的矛盾 运营中心考察确定。四、其他公司成本控制简介①万科旁站设计： 项目的实际操作中，由于项目快速操作，设计时间很紧迫，往往是图纸刚出具，便急需付诸工程实施，对图纸进行经济性（技术性）审核的时间非常有限，难以确保限额设计的执行质量。 采用研发人员旁站设计的工作方法：房地产公司派出具有丰富设计经验的研发人员与设计院设计师共同工作，将需求信息及时与对方沟通，设计过程中随时检验限额设计执行情况，在产品设计阶段便控制其经济性、技术性，确保合理、提高效率。四、其