江苏茂华淮安项目营销策划报告.pptx

茂华淮安项目营销策划报告目 录第一部分：市场分析第二部分：产品解码第三部分：客群分析第四部分：整合营销策略第一部分：市场分析一、宏观市场分析二、区域竞争市场分析三、09年淮安房地产市场走势预测四、市场总结一、宏观市场分析1、宏观环境分析【城市经济发展现状】※08年，淮安GDP总值及人均GDP在江苏省地级市排 名11位，仅高于连云港和宿迁。这说明淮安经济 发展现状在江苏省还处于一个相对落后的水平；※淮安GDP从2004年至2008年平均增长率为15.65%， GDP平均增长率江苏省排名第三，发展势头强劲；※08年淮安招商引资项目226个（外资企业61个）， 协议投资总额237.9亿元，苏北五市力度最大。目 前淮安已成功引进了富士康、台玻、达方电子等 一批大型知名优质企业，为淮安经济发展注入了 活力。【城市经济发展前景】※淮安城市定位—长三角地区综合性节点城市 苏北腹地中心城市 淮安是“长三角地区综合性节点城市”，有“南有昆山、北有淮安”之称，2005年江苏省提出把淮安打造成“苏北腹地中心城市”的战略定位，由于其突出的战略位置和城市定位将会吸引更多的企业前来投资，未来淮安经济发展前景更为广阔。 【城市发展规划】※城市规划——东扩南联，双核发展东扩南联：城市向东扩展，向南与高教园区相连；双核：淮海广场中心商业区、水渡口中心商务区。※水渡口商务区区域规划——一心、一核、七区的现代化新城区“一心”水渡口商务中心；“一核”钵池山公园；“七区”将居住用地划分为七个居住区。随着政府东迁以及城市发展重心的东移，未来区域发展前景广阔，为区域房地产提供良好的发展机遇。2、宏观房地产市场分析【商品住房供应量分析】数据来源：淮安市房管局信息处※08年市区商品住宅供应总量为174.99万平米，相比较07年162万平米的市场供应量有所增长，但增幅平缓， 主要是因为08年整体市场低迷，各项目开发进度明显放缓；※09年第一季度市区新增供应量为34.32万平米，同比08年减少32%，环比减少28.5%，其中中心城区（清河、 清浦）同比供应量减少65.87%，环比减少71.8%。主要是第一季度延续去年的市场惯性，供应量持 续下行，但随着整体销售形势的向好和持续， 预计后市市场供应将会逐步放量。【商品住房销售量分析】数据来源：淮安市房管局信息处※08年市区住宅去化总量为94.25万平米，较07年161.93万平米同比减少41.8%。09年第一季度市区住宅去化量为 52.28万平米，同比08年增加92%，环比增加143%，其中中心城区同比增长81.9%，环比增长126%，增幅明显；※据统计，09年第一季度市区去化住宅面积120平米以下占比为56.9%，120—144平米为33.9%，144平米以上为 9.2%；中心城区120平米以下为47.7%，120—144平米为43.7%，144平米以上8.6%；※在刚性需求释放下，淮安房地产市场也出现了一个小阳春，1-3月份市场增幅明显，主要原因一方 面为各项目促销力度的持续，另一方面为市场舆论对消费信心的提振。【商品住房销售价格分析】数据来源：淮安市房管局信息处※08年市区住宅成交均价约为3300元/平米，在市场不好的情况下，价格同比07年却有了较大幅度增涨（涨幅22.4%）， 并维持3300元/平米左右小幅震荡，这说明市区房价尚属理性，后期房价大起大落的现象不太可能出现；※09年第一季度市区成交均价为3250元/平米， 同比上涨4.2%，环比也略有增长，主要是因为2、3月份市区大部分 在售项目都进行了一定幅度的提价。另外从09年1-3月份市区房价走势来看，价格虽一直处于缓步上 行阶段，预计后期价格走势还会有一个波动盘整的过程。【土地成交情况分析】区域2007年2008年2009年1-3月供应量成交量成交均价供应量成交量成交均价供应量成交量成交均价清河区204216701391528883741047.52239.87154清浦区1114578831187132820374.4897开发区5539134712416371171111305.58272.9388淮阴区15424456198825357376.9753.7693楚州区85023255194921349000合计11087427211472892652871730.07941.04139数据来源：淮安市国土资源局网站※土地成交情况是房地产市场是否繁荣的晴雨表，从上表可以看出，在土地成交量和成交价格方面， 08年较07年均有较大幅度下降，这是一二级市场最直接的联动反应；※09年随着前三个月这一波销售小高潮，土地市场又开始出现成交繁荣的景象，据我们了解与分析， 这可能不是一级土地市场的真实表现，最有可能是政府在回购托市，因为二级市场第一季度的市 场表现还不足以促成一级