某集团济南事业部项目企划报告.pptx

绿地·济南事业部项目企划报告核心问题关于核心问题：面对市场，本项目未来应该做什么样的产品？产品未来需要吸引的目标客户群体是什么人？未来产品的优势在哪里，如何吸引目标客户？关于定位核心：主题：雍雅贵宅，鼎礼世家客户：享受品味生活的济南上层与精英产品：首座人文豪宅社区研究思路产品分析客户分析供应市场综述需求市场市场定位客户定位案名建议项目定位推广策略阶段推广城市概述自然环境济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地势南高北低。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市。济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。境内泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花；市鸟是白鹭，吉祥动物是金牛。历史和文化济南是中华文明的重要发祥地之一，约公元前22世纪，中国原始部落的首领——舜就生活在济南一带。济南东郊的城子崖是中国新石器时代晚期以黑陶为标志的龙山文化（距今4600-4000年）的发现地，这里发现了中国最古老的城址约20万平方米。作为城市，济南已有2600多年的历史。秦始皇建立郡县制时，今天的济南地区属于济北郡。汉初，设立济南郡，济南由此得名。自明清以来，济南一直是山东省省会。1929年7月设立济南市。人口与发展2008年，年末户籍总人口603.99万人，下降1.42‰。全年人口出生率9.86‰，上升0.2个千分点；人口死亡率6.6‰，上升0.02个千分点。人口自然增长率3.26‰，上升0.18个千分点。年末常住人口662.69万人，增加5.54万人，增长8.43‰。2008年，全市生产总值3017.4亿元，比上年增长13.0%，其中：第一产业增加值175亿元，增长5.0%，第二产业增加值1330.7亿元，增长10.1%；第三产业增加值1511.7亿元，增长16.8%。按常住人口计算人均生产总值45724元/人，增长12.9%，折合美元6589.7美元/人。国民经济宏观市场全市住宅市场1、整个城市大拆迁时期，城市面貌破旧。2、销售量超越供应量的增长态势，市场前景良好；3、开发项目整个城市呈内外爆发状态，分布上东多西少；4、供应/成交火热面积维持在90-100㎡和130-150㎡二个面积段5、下半年市场成交活跃，成交量大幅上升，销售单价也有大副跃升。济南市场概况西区楼盘集中区东区楼盘集中区东区市场概况1、东区相比开发体量偏大 ；2、作为城市发展方向的东区，肩负高新区的功能；3、东区开发空间较大，拆迁负担压力小；4、各大开发商陆续进驻开发，形成一定竞争压力。地处城市东部郊区，交通不便，生活配套不便利。项目名称开发商项目位置技术指标项目构成目前售价名士豪庭山东南丰房地产开发有限公司经十路和浆水泉路交接口路南 占地8.5万㎡；建筑面积100万㎡多层、小高层8000左右西区市场概况1、与东区相比开发体量偏少 ；2、承接东拓西进的战略规划和老城区改造的双重推力，未来前景看好；3、下半年价格跃升之后，真个区域市场有价无市；4、整体价格低于东区，但差距正在缩小。西区个案调研项目名称开发商项目位置技术指标项目构成目前售价阳光100济南阳光壹佰房地产开发有限公司槐荫区济南市阳光新路占地100万㎡；建筑面积178万㎡；住宅9000左右路劲御景城济南顺成房地产开发有限公司槐荫区纬十二路与堤口路交叉路口南行100米路西占地20万㎡；建筑面积41万㎡；高层、小高层10000左右社区外立面形象不佳；户型不合理；人群区隔比较杂乱地段略偏，紧邻铁路噪音污染较大；周边环境较差。供应市场小结济南市场改善型产品现有供应量较小。在售的各类型住宅产品品质有较大提升空间；与上海或者省会同类产品相比差距较大；作为有文化的底蕴的城市，人文社区开发较少；需求市场消费者调查来源地消费群体主要还是以本地客户为主；省内消费者逐步成为本市房地产住宅消费群中一支生力军；随着济南的发展，省外及境外人士不断涌入济南，济南住宅市场的消费群体数量持续扩大。消费者购房目的从整体消费群的购房目的来看，自住比例超过了八成；投资、度假比例不足一成，受国家宏观政策影响，投资需求正大幅缩减，自住需求成为市场主流。三种目的皆有的消费者比重超过一成，这部分消费者处于观望和等待阶段，他们会随着市场的走势而决定自己购置物业的目的。消费者购房区域西区 38﹪北区 20﹪南区 12﹪东区 40﹪从整体消费群的购房趋势来看，买东区不买西区的观念还是比较有一定抗性。消费者购房面积需求选择改善型客户对面积的要求较为分散，