某地产项目策划思路.pptxVIP

;;郊区大盘开发模式探讨;万科四季花城;1999年起开发， 1-4期已全部售 罄，2800多户 人家入住，6、 7期正在开发建 设中。 ;规划特色;社区配套;教育功能 ;成功经验 ;案例二;开发现状 ;;商业配套 ; 超大型的体育场所内拥有的设施完备的网球场、羽毛球场、篮球场、迷你高尔夫、乒乓球馆、壁球馆、射箭馆、健身房、氧吧，现已投入使用。 ;;案例三;开发现状 ;规划特征 ;社区配套 ;交通功能 ;失败原因 ;市场爆发力 市场突破力 市场整合力;解决生活问题是基础;兑现是关键，实力是根本 ;解决可持续发展问题 ;成本控制的不变法宝 ;大 盘 形 成 探 讨;大盘形成的两大矛盾 ;一些值得总结的规律 ;案例四;社区内现有住宅项目（建成包括在售） ;联洋新社区成功经验 ;大盘的产品周期问题 ;中小盘的产品周期 ;大盘是一系列“小盘”的组合 ;主副品牌策略成为大盘常用的操作手法;由一般规律到特殊问题;常州房地产市场的四大特征 ;特征一;大盘市场：年去化1000万平方米以上，如上海、北京、深圳、广州 中盘市场：年去化400-800万平方米杭州、南京、青岛、大连等省会城市或沿海发达城市 小盘市场：年去化100-300万平方米宁波、苏州、无锡、常州等中小城市 ;特征二 ;;特征三 ;这样的市场特征造成最大一个弊病就是;特征四 ;在常州开发大盘所应注意的特殊问题 ;本案与大城市大盘之不同 ;本案与大城市大盘之不同;常州居住水平现状 ;“小康”的现状，为常州大盘客源的组织带来新的课题 ;常州市场需求判断 ;2、机械增长;经济发展带来的外来人口涌入;3、替换居住 ;; ;;开发的定位;只做二级市场还是间做一级半市场？;;我们的建议模式 ;前期间做一级半市场，有利于快速上规模，快速形成启动区。减少房地产开发的不确定性。 ;制定好控制性的规划，同时保持对市场变化的弹性。使以后的分期灵活可变。 “品牌管理，而非概念炒作”踏踏实实的运作，是保证整盘完全兑现的要点 。;结合一期的开发，必须形成启动配套。否则，“大盘”只能流于概念。 使一期完工时就有大盘概念兑现，不仅方便住户，更加强消费者对于后市的信心。 ;考虑配套赢利，减轻发展商负担。我们建议一期配套以景观步行街的形式形成。 以联系城市主要干道与社区腹地的商业街为社区的先期居民解决日常生活所需，“在回家的路上便可以完成购物” ? 这也是赢利的好棋. ;;3、新城市主义的规划思路 可持续发展 社区自身的有机循环 ;一期产品建议;