某项目策划报告.pptx

水溪林语项目策划报告第一部分 市场篇一、 房地产宏观市场1.总体市场分析 政策趋于平稳，调控精细入微 土地短缺，上市新房锐减，价格借势上扬 利好逐步兑现，需求开始爆发 客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破 热点区域，更加分散 行业全面整合，合纵连横大势所趋一、房地产宏观市场2.别墅市场分析 市场供应分析 2005年北京市新开盘别墅项目为132个，市场表现力十分强劲，新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义、房山等区域。?一、房地产宏观市场 市场价格分析 随着国家宏观政策一再强压，加之奥运会的逐步临近，诸多已经拿地的开发商也加快了项目的入市时间，以此减少今后的开发压力，所以别墅类物业开发商在定价方面也较为低调，诸多原因导致05年别墅市场均价下滑。一、房地产宏观市场 市场产品特征分析 建筑形式以联排居多，经济性别墅社区通常以“联排+叠拼/双拼”的混合型社区为主。 此外，据不完全统计，小独栋产品占独栋产品的60%左右，且市场表现良好。一、房地产宏观市场 市场总结 新型别墅区（京通别墅带、大兴、密云等远郊别墅区）发展快速，传统别墅区受一定挑战；别墅进入了大众化、快速化的消费阶段；别墅市场存在泛区域竞争特征；近郊、近远郊别墅兼顾城市功能；产品纯粹度不够，自然景观资源不够丰富，家庭庭院面积不足 ，密度较大，容积率较高，其别墅涵义不纯粹。一、房地产宏观市场 市场发展预测 北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征。2006年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2005年相比呈现平缓下降趋势。未来几年内，北京中小型别墅将成市场主导地位，小独栋别墅前景持续看好。二、区域市场分析1.区域界定 核心竞争区域：京昌高速沿线相关竞争区域：亚北区域 西山区域 温榆河区域 项目位于京昌高速沿线西侧，按照地缘性原则，将项目竞争区域划分为四个板块：二、区域市场分析2. 核心竞争区域分析市场供给项目名称物业形态规模容积率价格装修标准交房日期龙城花园一二期别墅、公寓（售罄） 四期独栋（250-389㎡）占地：66万㎡建面：35万㎡0.5别墅均价：11500元/㎡毛坯现房静林湾?联排(206-300 ㎡)占地：6.2万㎡建面：4.8万㎡0.76均价：8300元/㎡毛坯06-3-31流星花园二期独栋、双拼、联排（267-300㎡，含地下50-63㎡）占地：26.3万㎡建面：50万㎡0.7均价：5300元/㎡套价：138-170万/套毛坯现房顺驰林溪独栋、双拼、联排 （230-500㎡）占地：52万㎡建面：38万㎡0.38含地下：7800元/㎡毛坯06-3宽House联排：240-250㎡（含地下）双拼：200-300㎡（地下50-60㎡）占地：22万㎡建面：19.5万㎡0.67联排：150-190万套三期均价：7500元/㎡毛坯一期现房三期05-5三水青青/无双联排：192-200㎡独栋：403-449㎡（不含地下139㎡）占地：27万㎡建面：11万㎡0.55联排：7200-7600元/㎡独栋：9000元/㎡毛坯05-5雪梨澳乡双拼：160-260㎡（不含地下70㎡）占地：30万㎡建面：14万㎡0.49均价：10000元/㎡毛坯现房玫瑰园（三期）独栋：260-300㎡（无地下）占地：30万㎡建面：15万㎡0.35均价：17600元/㎡精装修现房碧水庄园A区独栋：370-420（含地下130㎡)占地：30万㎡建面：16万㎡0.4均价：300万/套毛坯现房中海瓦尔登湖独栋：300--600（含地下）占地：60万㎡建面：10万㎡0.2均价：14000元/㎡--06.12香江别墅独栋：400-480（含地下80㎡）占地：100万㎡建面：10万㎡--均价：8500元/㎡地下同价毛坯现房other渡上独栋、双拼：287㎡，不含地下70㎡ 联排：227㎡，不含地下60㎡占地：11.7万㎡建面：6.36万㎡0.39均价：8500元/㎡地下同价毛坯现房二、区域市场分析区域别墅市场供给集中，2004-2005年京昌高速沿线总体供应量超过150万㎡，其中不乏几十万平米的大盘项目。项目规划容积率普遍较低，产品以TOWNHOUSE和别墅项目为主，追求居住舒适度和生活品质是该区域产品的一大特点。区域内TOWNHOUSE产品面积主要集中在180-260平米之间，主力户型面积大多在200-260平米之间；独栋产品均在220平米以上，户型面积普遍在280-350平米左右，最大面积达到500平米以上。区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显，玫瑰园、碧水庄园等高档别墅项目提升区域市场形象，领秀硅谷、宽house等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面。分析说明高档独栋别墅： 西城权贵、中关村财富奠基者、亚运村传统富人区为主，购买力在500万以上，对产品、社区、环境、