永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩.pptx

谨呈：永州市冷水滩区中联国际商业广场永州市冷水滩商业地产市场调研报告暨冷水滩中联国际广场项目定位报告2013年10月25日迅地地产（上海）报 告 思 路 一、目标设定 二、风险和机会 三、出路中联国际——目标未售商业面积分期全部售出,计划18个月；打造“永州淘宝”商业地产品牌，为后期运营奠定坚实基础。暂定试业时间2015年元旦。对未售的面积策略性分期销售，完成销售指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。以“永州淘宝”商业街的形式启动，树立网商项目形象及口碑。对目标的理解短期内实现销售量最大化，从而促进后期销售正面促进中联国际广场在永州商业地产市场的影响力利润最大化销售量最大化项目位于永州市冷水滩区中心城区的核心商圈 项目区位项目东临零陵中路，西接通化街；项目西南北分别相邻板块内两大商业（舜德摩尔、步行街）。舜德摩尔零陵路凤 凰 路步步高项目步行街珊 瑚 路 容积率超过3，建筑形式为底商加高层建筑项目技术指标规划用地面积约为17282.18平米（25.95亩） 。总建筑面积：57490平米，入口广场：4000平米。其他用房面积：2473平米。零 陵 路项目资源：永州第一核心商业区，与黄泥井市场隔街运营，人流互补项目资源零陵路历来为永州人流聚集、商业繁华的旺地，商业氛围非常浓厚。聚集阿波罗、金水湾、步步高等百货、购物中心；建设银行、农业银行、中国银行、工商银行等金融机构；万喜登酒店、女子医院等公共资源；邮政局、中国电信等数十家单位。一站式全面满足购物、娱乐、休闲、生活、美食等需求。区域人口：日均流动人口约2万人，周边常住约为8-10万人。第二部分宏观市场分析二、风险和机会区域商业分析项目本体分析永州商业发展环境：商业市场发展总体平稳向上永州市近几年商业市场发展总体平稳向上 全区2012年实现社会消费品零售总额67.9亿元，同比增长15.6%。数据来源：永州市统计信息网（官方网站）2007年-2012年永州是商品房销售均价走势永州市商业营业用房施工面积（万平方米） 增长率永州商业发展环境分析永州市近五年商业市场发展总体平稳向上商业营业用房施工面积稳定增加，至2012年止总商业面积已达80万平方米，年增长率接近20%商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛数据来源：永州市统计信息网宏观环境通过对永州经济环境和居民生活结构的研究，得出以下结论： 永州未来商业发展潜力巨大随着永州产业结构的不断调整，未来经济发展潜力巨大。而得益于永州目前较小的人口基数，永州人均GDP和人均可支配收入水平均较高，整体消费能力较强。同时，考虑到永州未来年均15%的消费总额增长预期。数据表明永州未来的商业发展潜力较大并健康发展。 永州现有商业不能满足城市需求，优秀商业地产项目前景看好。随着一个地区人民收入水平的提高，相应的消费需求也会产生一定的升级。城市中，曾经成熟的商圈可能逐渐因不能顺应人们的消费趋势而被淘汰。无论普通消费者亦或投资者，对优秀的商业地产的需求则随之增大。商圈特征分析永州主要商圈分布级别 名称 特点 永州传统商圈，以零陵路商圈为核心，商业升级加快，同时导致交通压力明显增加。其他商圈无论是业态种类、还是人流量，消费规模，均逊于核心商圈，但在交通和停车方面较有优势永州市区主要商圈分布与租金情况租金：10-90元/平米租金：10-35元/平米租金：120-450元/平米租金：15-150元/平米租金：15-90元/平米租金：30-220元/平米百货/购物中心步步高超市舜德摩尔—步步高百货凤凰园建都超市超市/专业卖场通程电器苏宁电器主要街铺金水湾城市广场—金水湾百货步步高超市国美电器大家发超市中联国际—人人乐银龙电脑城建都超市建都超市滨江友谊商业广场—世纪联华家乐福超市（洽谈中）步步高超市（意向入驻）湘发建材城大中型主力卖场/购物中心的分布动向冷水滩商业以沿街商业为主，大型购物中心、百货商场、国内一二线连锁品牌卖场，都集中分布于零陵路商圈核心区域；较大型超市、专业卖场也是以零陵路为主，湘永路、育才路、凤凰路等为辅。商业业态分析总结百货目前已有百货卖场4家：即舜德摩尔步步高百货、茜茜百货（运营不成功）、金水湾百货（对面金水湾广场11月份即将运营）、滨江友谊百货（运营一般）购物中心目前只有有一家一站式购物中心，即“舜德摩尔购物中心”，新增商业项目1家：本案（市场空白，预计2015年元旦试业）。超市、卖场永州市场上大型超市和卖场，较为知名和经营状况较好的是步步高超市，世纪联华、苏宁电器、通程电器、国美电器处于中高端档次，其次是当地一些较大的商家以超市和卖场结合经营的业态，大多以手机、服装和便利店等形式，但中高端超市等细分