深圳金地104栋项目前期策划之目标客户研判.pptxVIP

前言 —关于报告数据;本报告数据来源： ◇深圳中原深港研究中心数据库 ◇深圳中原三级市场新洲片区各地铺 ◇新洲片区随机客户访谈 ◇深圳中原二级市场同事定向调研 ◇搜房、SZHOME相关论坛及数据;金地104栋项目『前期策划』 之 目标客户研判;第一篇 目标客户初判断 ;LEVEL 2;LEVEL 2;大势 福田区历年供应状况及大势分析/小户型市场状况;历年供应状况;年限;2006年福田区小户型市场供应状况;户型;2006年上半年福田住宅供应结构中，70㎡以下房型的供应套数仅101套， 占福田全部供应套数的29%，不到三成，小户型成为福田最为稀缺的产品。 从后市看，新政规定，自2006年6月1日起新审批、新开工的商品住房总面积中， 套型建筑面积90㎡以下住房面积所占比重，必须达到70%以上， 2007年以后，福田小户型不足的矛盾会有所缓解。 但只能寄望于旧城改造释放出的供应量。;LEVEL 2;历史 新洲片区小户型市场发展及客户脉络;;;片区纯小户型住宅市场发展脉络 ;片区历年代表小户型购买客户脉络;2000年-2001年销售楼盘;片区近年代表小户型住宅购买客户群研究;片区近年代表小户型住宅购买客户群研究; 户型;2002年-2003年销售楼盘;—朗晴馨洲 ;—丽阳天下 ; 户型; 户型;2004年-2005年销售楼盘; 户型; 户型; 户型;—绿洲丰和;—皇庭世纪;—韵动领地 ; 户型;2006年销售楼盘; 户型;片区代表小户型购买客户群脉络研究总结 (一)6年时间客户群演变过程;客户年龄段总结;客户职业总结;客户置业目的总结;客户来自区域总结;—结论一、2000年-2006年区域内购小户型客户群形态没有发生质的变化;家乐福进驻，旧城改造启动 楼市异常火爆;—结论二、本区域由于区域居住舒适度较差等影响,(城中村\娱乐业旺盛区\工业区),因此,区域内项目对区域外的客户吸引力不大,购房主要客户分为两个梯队;—结论三、区域内主力购小户型客户年纪偏轻,购房实力偏低 —购房心态研判;—结论四、区域内部分住宅对投资客和港人有相当吸引力 —购房心态研判;2006年下半年开始，各种新政全面出台，供应没有增加，但 我们必须看到市场的变化;LEVEL 2;新洲片区近一年二手市场总体成交情况;新洲片区近一年二手租赁市场情况;新洲片区近一年二手租赁市场客户情况;新洲片区近一年二手租赁市场客户情况反映潜在购房客户情况;新洲片区近一年二手租赁市场客户情况反映潜在购房客户情况;新洲片区近一年二手买卖市场情况;新洲片区近一年二手买卖市场客户情况;新洲片区近一年二手买卖市场客户情况;新洲片区近一年二手市场客户情况脉络总结;新洲片区近一年二手市场客户情况脉络总结研判客户类型;LEVEL 2;本项目目标客户群体初步研判结论 （一、客户来自区域）;研判因素;我们必须考虑到小户型客户对区域选择的弹性和区域内发展利好研判是否会有更多外区域客户购买;未来（2007年-2008年）同类小户型供应前瞻大致预测 （根据容积率和项目规模\内部信息初步判断）;罗湖区客户到本区域购房研判 —多为旧城改造项目，进度缓慢，实际预计可以在未来2年推出的小户型项目有;罗湖区客户到本区域购房可能性研判结论— 未来两年罗湖区客户到本区域购买小户型可能性甚小;—南山区;南山区客户到本区域购房可能性研判结论— 未来两年南山区客户到本区域购买小户型可能性甚小;本项目主力购买客户群来自区域研究最终结论 —本项目的主力购买客户群体将以福田区客户为主，外区域客户购买可能性甚小;;;项 目;福田本区客户本区置业习惯判断;福田本区客户本区置业习惯判断;本项目目标客户群体初步研判结论 （二、客户职业）;因素一、历年购买区域内小户型客户职业类型;福田区的高级白领;目标客户群体职业研究结论细分 第一大类 白领;项目房价初期预测;以目前区域市场最高房价10000元/平方米,试估本项目房价为 ;研究推论一、首次支付8-10万或者以下，月供1600-2000的白领？;第一条件研究：按照每月支付2000计算，最节省消费，月收入多少能达到？;白领日常支出估计 （元）;27岁以上白领最常规 购买可行性研判;研究推论二、首次支付11-15万或者以下，月供2000-2500的白领？;第一条件研究：按照每月支付2500按揭计算，最节省消费，月收入多少能达到？;白领日常支出估计 （元）;30岁以上白领最常规 购买可行性研判;研究推论三、首次支付15万-18万，月供3000的白领？;第一条件研究：按照每月支付3000按揭计算，最节省消费，月收入多少能达到？;白领日常支出估计 （元）;31岁以上白领最常规 购买可行性研判;初步研判结论;深入研判—客户群从事职业级别研判;目标客户群体职业研究结论细分 （白领细分结论）;常规