淀山湖镇地块产品定位报告XXXX64页.pptxVIP

淀山湖镇地块产品定位报告;现状 论证观点 策略细节;;项目位置;现状 论证观点 策略细节;区域属性—位置优势; 航空：距上海虹桥机场28公里，约30分钟车程。 高速：从沪宁高速昆山出口处右转抵达我镇约30分钟车程。东距国内最长的同三高速公路（从黑龙江的同江至海南省的三亚）仅3公里，苏州环城高速与同三高速的连接性高速边上。 铁路：距沪宁铁路30公里，约35分钟车程。 港口：离上海港（世界第六大货运港）50公里。;国际级高档休闲配套丰富，轻松便捷生活;区域属性—环境资源;发展机遇—虹桥交通枢纽辐射影响;发展机遇—交通规划;发展机遇—板块产业;市场验证—周边在售项目列表;市场验证—纳帕尔湾;市场验证—富力湾;市场验证—耀江淀湖桃源;市场验证—梦莱茵;市场验证—福运马洛卡;市场验证—清水依瓦诺;市场验证—清水依瓦诺;市场验证—清水依瓦诺;市场验证—区域项目总结;【 Strength 】;构成目前昆山淀山湖别墅的消费群体主要有四类： 1、上海中产阶层及私营老板 在上海拥有第一居所，购买淀山湖别墅主要为休闲放松享受“5+2”生活所用，同时兼顾长线投资； 2、昆山当地企业中高层管理人员 在昆山投资生活，购买淀山湖别墅不仅是因其具备良好的自然景观资源，而且其同时拥有完善的、高档次的配套设施，是身份和地位的象征； 3、顺势而出的投资客户 “别墅禁地”政策的反复重申使得别墅在未来可能成为投资的相对热门产品，别墅物业奇货可居，升值潜力是他们购买淀山湖别墅的主要量因素； 4、昆山及青浦地区高薪阶层/政府机关工作人员 购买淀山湖别墅作为第一居所，注重社区品质与配套，身份感与生活圈子，追求生活情趣。;项目定位—区域主力客层分析;项目定位—5+2生活状态分析;客户来源;项目定位—客源机会点消费理念论证;项目定位—客源机会点消费潜力论证;;项目定位—客源机会点价格论证; 从数据显示，09年随着宏观大势的回暖，上海市商品住宅的需求逐步加强，重新由买方市场转向卖方市场； 从别墅类产品的累积供求比可以看出，从09年初起供大于求现象明显改善，至2010年一季度末，该类产品的市场累积???求比下降至1.11，而08年末该数值最高曾达到1.78。;;总之， 本项目的客层至少是一群高级白领阶层 即使不是富豪 也一定是社会中高层力量 年龄层无须太大，我们可绝对不是退休物业 他们也许是银行中高层，与客户见面的机会多过于家人，早就答应过他们，带他们去享受悠闲生活 他们也许是市场总监，习惯了凡事亲力亲为，如果不是在飞机上，就是在去机场的路上。。。。。。 他们也许是知名的画家或設計師，城市的纷繁复杂开始慢慢侵蚀他们奋进的心。。。。。。 其实，他们的内心是一匹野马， 极度向往抛开一切世俗烦扰的生活。。。。。。;他们身在何处 【 Where 】;项目定位—主力客户属性分析;项目定位—主力客户属性分析;项目定位—主力客户产品需求研究;土地属性;现状 论证观点 策略细节;项目资源解读;项目单一产品线经济测算原则;纯洋房方案测算（容积率1.3）;纯叠加方案测算（容积率1.0）;纯叠加方案测算（容积率0.8）;纯联排方案测算（容积率0.7）;纯双拼方案测算（容积率0.5）;产品类型;联排+叠加产品线经济测算原则;产品布局方案及面积段建议;联排+叠加产品线经济测算原则（地块综合容积率1）;叠加+联排方案测算（容积率1）——北边叠加部分测算;叠加+联排方案测算（容积率1）——东北边叠加部分测算;叠加+联排方案测算（容积率1）——联排部分测算;联排+叠加产品线经济测算利润计算;在选择【联排+叠加】产品线前提下，提升综合容积率， 可否产生更高利润？;北面叠加产品：建面=268（总长度）*0.7（约使用70%长度）*18（进深）*6=20000㎡ 占地=268*18=4824㎡ （叠加与南边联排产品保持间距7米，预留空地面积=268*7=1876㎡，该区域占地6700平方米） 提高东北面叠加产品的总建面，减少相应联排产品面积 东北面叠加部分：占地41150 ㎡；建面53495 ㎡ 联排部分：占地52150 ㎡；建面36505 ㎡;叠加+联排方案测算（容积率1.1）——北边叠加部分测算;叠加+联排方案测算（容积率1.1）——东北边叠加部分测算;叠加+联排方案测算（容积率1.1）——联排部分测算;联排+叠加产品线经济测算利润计算;在容积率为1时，叠加+联排的产品组合可产生最高利润， 增加地块综合容积率将降低相应总利润。;结束语;THE END