项目定位及营销建议.ppt

产业 发展 本地区产业发展重点 龙岗区政府《关于加快培育发展战略性新兴产业的实施意见》提出重点发展产业之一，即新一代信息技术与互联网产业 土地 价值 深圳市产业转型发展新要求 创新型、研发型产业鼓励提高地块容积率 品质 提升 富有现代生活气息的标志性地区 集创新产业、创意人才配套于一体的标志性综合体 城市 发展 布吉—南湾需要就业平衡解决城市问题 需要通过城市更新提供良好就业环境 四、区位调研与客户分析 五、园区业态定位 项目基本信息 所属板块 下李朗片区 开发建设用地面积 4.1607万㎡ 容积率 6 拆迁面积 49616㎡ 计算容积率建筑面积 2.4964万㎡ 包括 产业研发用房 17.475万㎡ 包括 创新型产业用房 0.874万㎡ 产业配套用房 6.822万㎡ 包括 配套商业用房 2.5万㎡ 公寓 4.322万㎡ 公共配套设施 0.667万㎡ 包括 公交首末站 0.25万㎡ 电动车充电站 0.07万㎡ 文化 活动 0.2万㎡ 社区建康服务 0.1万㎡ 小型垃圾中转站 0.015万㎡ 再生资源回收站 0.006万㎡ 公共厕所 0.006万㎡ 社区警务 0.05万㎡ 邮政所 0.015万㎡ 建筑限高（m） 超高层建筑限高 150m 绿化覆盖率 30% 停车位（个） 2295 土地权构成 类别名称 面积（万㎡） 比例（%） 01-01 新型产业用地 4.1607 91.25 A-01 新型产业用地 0.09903 2.17 A-02 公用设施用地 0.3 6.58 合计 4.55973 100 拆迁范围内现状为土地权属，大部分为国有土地，其中国有已出让用地4.14607万平米，占91.25%；国有末出让用地0.112万平米，占2.17%； ◇ 项目产权明晰，拆迁范围内现状国有已出让用地91.25%，符合城市便新立项的有关规定； ◇旧改后主体为产业研发用房，并有相关配套与之相结合，包括商业、食堂、人才公寓、公交站等，形为一座复合型产业综合体。 ◇配置创新型产业用房8740平米，占规划新型产业用房的5%。 业态 多功能产业用房+4.5米LOFT多功能公寓+五星级商务酒店+中高端商业中心+公共配套 国际化、现代化、智能化、低碳化设计理念 满足国际标杆企业的办公空间和生态、低碳的环境 高端商务配套+全方位生活配套 城市更新的典范，20年领导地标 根据项目基本信息，对业态分配如下。 五、园区业态定位 产业用房 未来全市工改工产业用房供应将达到高峰 本地区写字楼较少，工业园区较多，需要升级。 产业选择要站在国家、市、区发展战略层面，建议以互联网、新一代信息技术产业、物联网产业为主的综合性产业集群生态园区。 配套商业 布吉商业市场发达，但项目所在区域商业发展不完善； 周边商业以住宅底商（健康花城4万平，尚峰约为2万平）为主； 建议项目商业为辐射半径为1.5公里的中等规模中高端商业中心（设计上两到三层）。 人才公寓 公寓可提升空间4.5米 公寓和周边住宅错位设计。 本地区具备机会 园区、社区商业具备机会 LOFT公寓形态具备机会 以互联网服务产业、物联网信息产业、高端软件开发产业、文化创意等产业为主导 引进金融、商业、咨询、院校研发培训机构、公共服务平台、服务中介、酒店服务等配套，打造集合产业、商业、居住及便利服务于一体的复合型产业集群园区，产学研生活新型综合体。 五、园区业态定位 园区定位 商业 目标客户分析：项目所在区域旁正在兴建两个大型住宅商业社区，其中健康花为42万建面（宇宏），鸿源祥的尚锋(占地约为4万平米) ，再加上原有的慢城、大卫华庭；未来5年会形成约一万户本地居民。 同时园区内是以创新型信息产业企业为主，其工作人员多为80、90后，喜欢尝试新生事物。 我们思考：商业要“精准”定位于以创新形商业业态为主；包括餐饮、娱乐、运动服务等，引进的商服企业从运营到内部装修应以体验式管理、创新型营经为主。打造成辐射半径为1.5公里的中等规模（3万平米）中高端商业中心。 五、园区业态定位 什么是社区购物中心？ 位于人口密集大中城市居民居住的中心或周边交通便利的位置、以满足半径约3公里范围内的居民日常生活所需为主、多以面积（不含停车场）为1-5万平方米的封闭式独立建筑为社区型购物中心。 什么是体验式商业？ 区别于传统商业以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验与感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性。 商业 五、园区业态定位 城市客厅功能 商业 五、园区业态定位 近年来，随着深圳多批城市更新项目的确立以及原特区外片区的开发，深圳商业地产得到爆发式的增长，尤其在购物中心发展方面。世联行指出，2014年深圳迎来了购物中心元年。据深圳至祥商业运营有限