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投资性房地产公允价值计量问题与对策 摘要：在国际市场上运用公允价值模式来计量投资性房地产价值越来越普遍。我国房地产行业发展迅猛，但是采用公允价值计量的企业数量与投资性房地产发展的数量大相径庭，主要是由于企业在运用过程中发现了很多问题。通过对问题的分析，对投资性房地产的公允价值模式现状进行了研究，有针对性的解决企业面临的困境。 关键词：投资性房地产；公允价值计量 随着房地产行业的发展，对其计量的准确性要求越来越重要。财政部颁发的新会计准则新增了公允价值模式，能够更加精准地反映资产的时点价值，对于投资性房地产投资者和财务报告使用者来说都是有利的，他们所得到的数据信息更加真实准确。目前我国房地产企业采用公允价值计量的数量少之又少，为何公允价值模式在我国房地产企业中发展数量如此之少？可能是由于企业在运用中遇到了不少阻碍。本文通过分析投资性房地产现状来研究其存在的主要问题，并提出相应的解决措施。 １投资性房地产采用公允价值计量现状 首先，公允价值模式最大特征就是随着市场价值变化而变化，因此这种模式更能真实地反映投资性房地产价值，对信息使用者的决策更有利，即符合决策有用观。表１是搜集的２０１５－２０１８年的投资性房地产关于公允价值方面的数据。表１２０１５年－２０１８年上市公司投资性房地产公允价值运用情况可以看出目前我国采用公允价值模式对投资性房地产计量的企业较少，企业很难转变原有成本模式的观念，一时难以接受公允价值模式。 ２投资性房地产公允价值计量出现的问题 ２．１市场环境的限制。我国目前市场环境条件对公允价值的发展还不能完全满足，还没有达到成熟的阶段。我国严格规定公允价值模式在投资性房地产中的使用和应用，要求当投资性房地产行业一旦要采用公允价值模式计量时必须满足：①有相关成熟市场；②有相关估值技术。２．２加剧房地产企业财务波动。房地产企业的财务波动会受到很多方面的影响，其中一个重要的影响因素就是计量的方式。具体而言，投资性房地产每年的公允价值变动损益将会影响企业的净利润，如果对利润产生负面影响，管理层将会承担来自各方的盈利压力。２．３公允价值计量成本较高。对于我国目前的房地产市场来说，要获取公允价值就只有两种途径：一是企业自己的会计人员对房地产资产进行评估，这种方式主观性很强，会很大程度影响公允价值的准确性和唯一性；二是聘请外来的第三方机构对资产进行估值，但由于目前我国的估值技术不发达和对于公允价值估值的忽视，所以从事估值的机构较少且价格较贵，所以导致计量成本相对较高。２．４对企业资产价值估计不准确公允价虽然更能够反映当前经济形势和现时市场价值，但同时也存在市场价值和账面价值失衡问题。例如房地产投资上升发展时，投资性房地产的市场价值就会高于其实际价值，可能出现资产过分虚高的现象，致使对企业房地产资产的价值估计不准确。 ３针对公允价值在运用中存在问题的对策 ３．１加强建设良好的公允价值市场环境。市场环境是公允价值发展的重要基础，资产的公允价值都是在市场中体现出来的。加强国内经济市场建设至关重要。当前我国经济市场发展迅速，但还有很多缺陷。从房地产准则中可以看出我国并没有十分鼓励公允价值计量的推广，只是相比以前有所放宽，可能也是担心当前市场环境不适应公允价值的健康发展，怕公允价值影响正常经济秩序。３．２完善公允价值估值技术。估值技术是ＣＡＳ３９中的一大亮点。但就目前而言我国估值技术并不完善，且全国各地区房地产发展不均衡，缺少类似房地产估值信息。企业自身的人员缺乏专业的估值知识，导致估值结果不准确且带有主观情绪。全国也没有统一的估值技术和模型，如果企业外聘专业估值机构也可能由于采用技术不同导致结果不唯一。因此，需要不断完善估值技术来使公允价值在我国运用更加广泛。３．３建立健全相关监督机制。公允价值计量在我国并不广泛，而对公允价值的监督管理更是缺乏。健全监督机制：第一，监管部门要仔细审查公允价值的运用条件，加强监督管理的力度，强化披露；第二，除了对公允价值本身的监管以外还要加强对资产评估机构的监管；第三，必须对利用公允价值来控制利润的行为加大处罚力度，有利于规范经济行为，有利于公允价值的健康发展。３．４增加获取公允价值的途径。由于我国房地产行业发展较晚，相关制度不完善，在市场中房地产价格很可能受此影响而波动，或将导致获取错误的公允价值信息，所以必须增加获取公允价值的途径和方式。政府可以建立一套专属于房地产行业的获取系统来得到更加可靠的公允价值。３．５提高会计人员职业素养。随着公允价值的不断推广和应用，企业人员应该学习先进的公允价值专业知识来提高自身的职业素养。企业也应该对相关人员进行公允价值计量方面的培训，增强企业人员对于公允价值的敏感度以便更加及时有效获