中海_深圳中海半山溪谷全程整合推广策略提案_152PPT.pptxVIP

全程 整合推广提案市场形势变化下的推广策略思考？消费群体洞悉阶段沟通项目理解求|解平面视觉演绎策略思路畅想背景回眸望，看现状。市场回顾市场变化广告肩负的使命宏观市场回顾—2007年上半年市场运行特征销售：众多楼盘一开盘销售80%左右，甚至哄抢的局面，部分楼盘由于认筹客户太多，竟然选择夜间开盘。关键词：场面极其火爆宏观市场回顾—2007年上半年市场运行特征客户：绝大部分楼盘均把“投资客户”列为重要客户，均占20-30或以上的成交比例。关键词：不动产投资成为热点宏观市场回顾—2007年上半年市场运行特征价格：03年，市场正处于一个稳步发展、理性浮动的阶段。从04年底、05年初开始，深圳楼市出现拐点，连续3年保持高速发展，房价也是水涨船高，持续上扬。深圳商品房均价从05年的5998元/㎡，涨到了06年超过9000元/㎡。07年更是出现飙升，均价达到13225元/㎡，增长已达到9年来的最高水平。 关键词：价格上涨的“快与高”2007下半年政策出台，重点打压市场泡沫70/90政策央行连续6次加息第二套住房首付提高至40%加大闲置土地回收力度整治市场不规范行为加大保障性住房供给 ··· ··· 关键词：宏观调控2008年目前第一季度房地产市场运行特征销售：2007年下半年至目前为止，总体成交“量价齐跌”。客户：投资客户纷纷撤离市场，置业客户观望气氛浓烈。价格：4月30日，全市新房成交283套，每平方米9323元，创下了去年10月以来的新低。已跌破1万元/平方米,价格接近2006年左右市场水平。 关键词：回归理性“市场不是原来的市场，项目还是原来的项目”问题出现：面对目前的市场，为实现项目可持续发展，我们该如何面对？我司观点：营销角度：真正的买方市场到来，“产品＋品牌”时代来临。推广角度：我们肩负的使命是—“在1-2期的基础上，进一步提高项目形象，很好的支撑15000元/平米的均价，甚至有所提升”。使命使命提升支撑价格形象 品质 品牌项目理解价值挖掘SWOT分析核心价值点占地面积:75900平方米总建筑面积:80000平方米建筑类别: 26栋，多层住宅容积率: 1.11绿化率: 64%总户数:970物业地址: 盐田区盐田港后方陆域梧桐山半山处（南邻深圳外国语学校高中部）2期3期3期产品(中小户型）：户型2房2厅3房2厅4房2厅户均面积74.95 95.69 121.10总套套数比例48%42%10%外在价值附加价值内在价值项目核心价值重组：半山溪谷四大外在价值凸显世界级港口的区位潜力前瞻规划，打造盐田港中央CLD区位区位1随着《盐田港后方陆域法定图则》的制定，88公顷纯居住区的规划，意味着东部人居价值体系已初显蓝图。金融、教育、旅游、居住、商务、文化、医疗等配套的不断完善，纯粹、生态、国际化的生活特质进一步彰显，盐田港中央生活区即将形成。交通外在价值需求资源深盐二通道，拉近世界的通达性区位1深盐第二通道的开通，如滨海大道之于南山，西部通道之于蛇口，将盐田与中心区迅速缩短距离，车程约20分钟即可到达。地铁8号线（国贸至小梅沙），是未来特区内通达东部的重要干线。政府50亿巨资，建设东部交通；东部通道、盐排高速、明珠立交、三大疏港工程（疏港专用通道、梧桐山立交、沿港路拓宽工程）···，全面提速盐田港。交通交通外在价值需求资源国际物流巨头，打造世界一流仓储平台区位1世界著名物流开发商美国普洛斯信托携手亚太知名物流嘉里物流落户盐田，强强联合，共同打造盐田港后方陆域52公顷的世界级物流园区。未来将带来15-20万就业人员的居住区求，投资价值与生活价值逐渐凸现，升值潜力无限。交通外在价值需求需求资源山海稀缺资源+深圳外国语学校区位1交通外在价值需求资源资源三大内在价值体现半山建筑的铿锵品质2密度超低密度，容积率仅1.11。开扬尺度内在价值落差80-130米的自然地势落差。1梯2户纯板式结构，通透性，采光充足， 使用率高。结构阔景空间附加值为项目进一步增加价值砝码3设计创新、赠送面积等。产品技术附加硬件附加价值营销与服务营销的创新与服务、物业管理等。软件企业文化与品牌中海的经营理念与品牌影响力。当代市场营销或目前市场形势，重在附加值。认清项目本质（SWOT）解析超低密度，绝版容积率；罕有建筑落差，80-130米半山建筑；1梯2户，纯板式结构创新户型；梧桐山自然风景区稀缺资源；紧邻深圳外国语学校；中海地产强势品牌与影响力。目前片区人气不足；目前交通不完善；目前市政生活配套不足；目前周边环境相对较差。优势（S）劣势（W）威胁（T）机会（O）盐田港生活区的前瞻规划带来的发展机遇；深盐第二通道的开通对盐田港的影响；地铁8号线的开通；国际物流巨头，强强联手打造世界级物流园区，带来的潜在消费力；片区交通、配套、环境的不断发展与完善。目前宏