仲量联行_深圳盐田港办公综合体项目前期策划顾问报告_8.pptx

深圳市盐田港集团有限公司盐田港办公及综合配套服务区项目 －－ 前期策划顾问报告汇报稿 2008年11月汇报纲要宏观环境分析物业市场分析发展策略及产品建议财务分析一、宏观环境分析机场平湖龙华盐田港笋岗前海湾物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，盐田港占据重要一极2007年深圳集装箱吞吐量区域分布数据来源：深圳统计年鉴2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。黄埔港虎门港惠州港南沙港盐田港赤湾港中山港蛇口港香港港高栏港珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临激烈竞争珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁广州港与盐田港集装箱吞吐量广州港与盐田港集装箱吞吐量增长率数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。盐田港区西部港区深圳西部港区的发展对盐田港也造成压力盐田港集装箱吞吐量占深圳比例数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府盐田港集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰时的约60％下降至目前的约40％。西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。提升港口竞争力是盐田港面临的迫切任务。深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利深圳城市发展规划示意深圳轨道交通规划示意《2007～2020深圳市城市总体规划》显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田－罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较项目盐田深圳盐田占深圳比例GDP（亿元）210.696765.413.11％第三产业GDP（亿元）140.403314.444.24％常住人口（万）22.13861.552.57％社会消费品零售总额（亿元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消费支出（元）1854818753-205实际利用外资（亿美元）0.9436.622.57％数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和盐田常住人口数量及增速（1998～2007）数据来源：盐田区政府项目的SWOT分析优势劣势临近港口，有物流行业需求依托景观资源丰富，海滨特色风光目前交通可达性不佳目前周边物业档次偏低，集装箱堆场影响观瞻偏离政府规划的商业发展核心区域机会威胁物流业是深圳与盐田支柱行业，发展前景看好周边缺乏高品质物业，市场存在空白未来交通可达性有大幅改善周边环境未来有较大改善受外贸出口减少影响，盐田港集装箱吞吐量增长有所放缓珠三角港口间竞争日益激烈开发高品质物业有利于盐田港竞争力的增强金茂大厦·上海中银大厦·香港1990年，国务院决定开发浦东，在陆家嘴成立中国第一个国家级金融开发区。为显示决心，并提升区域竞争力，政府组织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂大厦。金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性建筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金融贸易区的发展并带动了旅游业的发展。1984年中英达成香港回归协议。为展现香港的美好发展前景，著名建筑师贝聿铭受委托设计中银大厦。中银大厦高315米，落成时是香港最高建筑，并成为著名景观。中银大厦代表了“中国人民的雄心”。二、物业市场分析办公市场 深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展深圳甲级写字楼区域分布深圳甲级写字楼区域构成新兴市场代表项目：天利中央广场、海岸大厦东座起步较晚，尚缺乏集聚效果深圳旧CBD代表项目：发展银行大厦、地王广场、嘉里中心商业环境成熟，基础设施完善，深受跨国公司所青睐深圳新CBD代表项目：诺德中心、卓越时代广场日渐成为银行业、金融业及其它专业服务业的集中地数据来源：仲量联行福田是甲级写字楼主要聚集区。盐田目前缺乏高品质项目。物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业物业行业代表性租户深圳甲级写字楼租户构成序号公司名称所在物业占用面积（平方米）1马士基地王大厦10,0002日本邮船卓越时代2,0003长荣集团免税大厦2