北海营销执行报告 .pptx

智弘投资广东路项目营销执行方案目标沟通营销执行目标一期目标：树立高端形象，占位市场。通过定向开发制造市场热销场面，为二期开发打下铺垫。二期目标：在定向开发的热销引导下，乘胜追击，挖掘本地改善型客户，兼顾外地客户。争取在2011年5月底完成二期90％销售。三期目标：2011-2012年，建立本项目在市场上持续影响力，通过营销通路建设，重点挖掘外地投资度假客户。争取2012年10月前实现三期90％销售。整体目标：突破区域限制，树立项目领导者地位；实现项目开发价值利润最大化；以项目开发带动公司品牌建设，为智弘投资后续项目开发打下良好的品牌基础。报告大纲市场状况1、未来市场趋势2、市场竞争分析占位与突破价格定位营销策略宏观环境趋势分析中国上半年 GDP为139862亿元，同比增长7.1% ,比一季度加快了1个百分点，其中投资对经济增长贡献率为87.6%，拉动GDP增长6.2个百分点。——分析：当GDP增速超过9%，将可能造成重要生产资料价格大涨；前三季度居民消费价格（CPI）同比下降1.1 %, 居民消费价格和生产价格环比由降转升，同比降幅收窄。居民消费价格环比7月份由下降转持平，8、9月份分别上涨0.5%和0.4%。前三季度，中国PPI同比下降6.5％,其中，9月份PPI环比上涨0.6％。——分析：CPI和PPI呈持平，保持回升趋势，社会需求缓慢增加，通胀预期不明显；在宽松货币政策下，前三季度国内生产总值同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点。前三季度，全社会固定资产投资同比增长33.4%。其中，城镇固定资产投资增长3 3.3%，加快5.7个百分点。中部地区增长38.3%。前三季度，基础设施投资（不包括电力）增长5 2.6%，其中铁路运输业增长87.5%，道路运输业增长50.7%，卫生、社会保障和社会福利业增长7 2.9%。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增速比上半年加快 7.8个百分点 。——分析：“保八”无悬念，必须保持货币流动性才能缓解通胀的结构性压力；目前的适度流动性由政府所主导，所谓“第四驾马车”的作用并没有得以明显体现，因此，楼市、固定资产投资如火如荼，但股市、出口、消费的增长缓慢。在社会经济基本面未出现结构性优化的前提下，对于房地产的环境暂时支持不会改变。宏观环境趋势分析 房地产业中长期贷款增势显著回升。6 月末，房地产业中长期贷款增长22.7%，比上年末提高 6.8 个百分点。上半年，中长期贷款是上年全年房地产业中长期贷款增量的 1.5 倍。上半年地方政府投融资平台中长期贷款增加较多。 商业银行“从严审核”已经对房企融资造成了影响，越来越多的房企开始从信托等其他渠道融资，益普财富统计的数据显示，9月份投资于房地产领域的信托产品数量大幅提升，发行17款，较上月增长112.5%。 ——分析：房地产成为目前中国经济保八和后续发展的重要部分，预计在中国社会经济结构完成调整前，其将会拥有一个理性、宽松、活跃的发展环境。CPIPPI从金融信贷开看，对房地产发展的支持不变；全球经济环境和中国社会经济复苏有待时日；在宽松货币政策和通胀预期下，房地产是目前中国风险较低的社会投资渠道。2010年房地产市场运行趋势鼓励发展市场化改革＋信贷支持控制供给土地市场发展整顿＋信贷收缩供给和需求结构管理90/70预测：短期局部结构性调整30％20％10％19982006200720082009201119992000200120022003200420052010控制需求提高首付比例、交易税费、利率支持购房契税、按揭、利率…… 从上图看，中国房地产发展以5年为一个周期，呈W型状波动。预测2010年-2013年，房地产发展将总体保持上升的状态。虽然目前市场上传闻政府将取消购房优惠的一系列政策，楼市有所波动，但这只是短期的局部性的结构性调整。 房地产目前中国经济保八和后续发展的重要部分，预计在中国社会经济结构完成调整前，其将会拥有一个理性、宽松、活跃的发展环境。北海竞争环境分析北海市房地产市场继续维持供需两旺态势。 9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产