土地增值税处理与清算实务.pptx

土地增值税处理与清算实务 主讲:易坤山 主办:武汉房地产开发企业协会协办:武汉市金瑞君安税务师事务所 课程安排时间:四小时左右内容:第一节：增值税历年重要政策回顾第二节：清算政策分析及实务处理第三节：三个清算案例分析第四节：税收优惠与纳税筹划案例专题：合作建房涉税分析 一、重要政策回顾土地增值税溯源追根溯源，有研究者将1898年德国在青岛德租界开征土地增值税作为该税种的起源。此后，1904年德国在本土开征土地增值税，1911年在德联邦推广。英国和日本分别在1910、1923年开征土地增值税。然而由于各种原因，这些国家都停征和取消了土地增值税。目前仍以土地增值税的名义对土地增值征税的只有意大利、韩国、中国内地和台湾。起源：征收土地增值税的国家和地区在具体征收上各有不同。例如征税对象就有所差别中国内地和意大利相同，包括土地及其建筑物和附着物，即房和地；台湾和韩国接近，仅针对土地增值课税。 政策梳理1、为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益， 1993年12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。该条例规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，并于1994年1月1日实施。 政策梳理1995年1月27日，财政部发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，具体实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。政策梳理1995年1月27日，财政部发布《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》。具体规定：1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税；1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；政策梳理1995年5月25日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》，对于以房地产进行投资、联营，合作建房，企业兼并转让房地产的征免税问题等进行了相关规定。 国税发[1995]48号政策梳理1999年7月29日，财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，规定自1999年8月1日起对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 政策梳理1999年12月24日，财政部、国家税务总局发布《关于土地增值税优惠政策延期的通知》，规定：“‘1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税’的税收优惠政策已于1998年底到期。延长至2000年底。 政策梳理2002年7月10日，国家税务总局发布《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》，具体规定：“一对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。二、完善土地增值税的预征办法，各地开始预征。” 政策梳理财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知　（财税[2006]21号 ）规定：（1）、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题 （2）、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题 政策梳理（3）、关于土地增值税的预征和清算问题 （4）、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产的征免税问题。 （5）、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 国税发[2006]21号 政策梳理财政部?国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知财税[2006]141号? 2006-10-20?规定：?“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。 政策梳理国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号 对土地增值税的清算提出了具体的要求。 二、清算实务一、收入的确认问题（1)纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入 （摘自国务院第138号令发布的《土地增值税暂行条例》） 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 （摘自财法字(1995)6号《土地增值税暂行条例实施细则》） 视同销售收入的确认 (2)非直接销售 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地