土地增值税实战疑难解析分享版.pptx

土地增值税基础知识及疑难问题解析;主要内容;一、土地增值税的基本概念、计算方法;1、基本概念;1、基本概念;2、计算方法、税率;二、土地增值税与企业所得税的比较;1、视同销售的内容;2、视同销售确认时限;3、产品捐赠;4、纳税地点;5、税率不同;6、费用扣除范围不同;7、开发费用扣除金额不同;8、利息支出扣除标准不同;9、对外投资的借款费用扣除不同;10、土地闲置费列支不同;11、预提费用扣除不同;12、汇（清）算时间差异;三、土地增值税优惠政策盘点;1、建造普通标准住宅的优惠;1、建造普通标准住宅的优惠;2、国家征用、收回房地产的税收优惠;3、个人转让房地产的税收优惠;4、企业以房地产投资联营的税收优惠;5、合作建房的税收优惠;6、企业兼并的税收优惠;7、旧房转为廉租住房、经济适用房的优惠;四、土地增值税清算要点;1、明确清算单位 ;1、明确清算单位 ;;2、清算条件 ;2、清算条件 ;3、清算方法;4、清算的流程;4、清算的流程;4、清算的流程;4、清算的流程;4、清算的流程;4、清算的流程;4、清算的流程;5、清算审核的要点;收入;5、清算审核的要点;5、清算审核的要点;5、清算审核的要点;5、清算审核的要点;公共设施;;拆迁安置;;5、清算审核的要点;5、清算审核的要点;5、清算审核的要点;5、清算审核的要点;5、清算审核的要点;五、土地增值税疑难分析及案例解析;案例一： 2006年朱某通过招拍挂购入土地100亩，出让价为10000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元，朱某取得的补偿收入是否征收土地增值税？ 解析： 根据《条例》及实施细则，转让国有土地使用权属于土赠征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土增税。 但因城市实施规划、国家建设的需要，被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，免征土增税。;案例二： 某公司在销售房屋前，向客户销售VIP卡，售价200元，可冲抵房款并享受3点的折扣。是否预缴土增税？ 解析： 从性质分析，可冲抵房款并享受折扣，应属于预收房款性质。 如销售的VIP卡等同于定金性质，收取后不能???回，应缴营业税、预缴土增税、所得税。;案例三： 实行售后回购方式销售商品房的，会计处理通常不确认收入，收到的款项应确认为负债，在计算土增税时，是否做销售处理？ 解析： 税收上视同销售和购买两笔业务，价格明显偏低的，依法核定。 参考：国税函1999-144#;案例四： 我公司开发的楼盘属于小产权房，是否缴纳土增税？ 解析： 小产权房：地处城郊，乡镇村委会在集体土地上开发、无国家产权证的集体房。 国税函2007-645#：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论是否取得使用权证书，无论过程中是否办理了土地使用权属变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应纳营业税、土增税、契税等相关税收。;案例五： 房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土增税？ 解析： 区分不同的时间段。 2006年3月2日前：财税字1995-48号：暂免征收 2006年3月2日后：财税2006-21#：凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房企以其建造的商品房进行投资联营的，不适用1995-48#规定。;案例六： 我公司将所开发的一套商品房无偿赠与以为体育明星，是否缴纳土增税？ 解析： 基本规定：继承、赠与不征 财税字1995-48#：实施细则所称的赠与是指如下情况： 1、赠与直系亲属或直接赡养义务人 2、通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房产、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 结论：征;案例7： 土增税清算时，如何确认收入？尚未开发票的清算也要计入收入吗？ 解析： 国税函2010-220#： 清算时，已全额开票的，按开票额确认收入 未开或未全开票的，合同额。合同额与实测不一致的，多退少补。;案例8： 精装修房中的电器家具价格计入售价，成本是否加计扣除 解析： 转让家具、家电等不属于土增税征收范围，不应计入应税收入，成本同时剔除，不能加计扣除20%。;案例9： 房地产开发企业因土地闲置而缴纳的土地闲置费、因延迟缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金能否在企业所得税、土地增值税前扣除？ 解析： 一、企业所得税处理 ?根据《企业所得税法》以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，土地闲置费应计入开发成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目在所得税前扣除。土地闲置费不得直接计入期间费用在税前扣除，而应该列入开发成本，在开发产品实现销