房地产整体营销策略推广方案.pptxVIP

商铺部分整体营销策略暨推广方案; 这份报告，我们需要解决的是这几个关键的问题： 准备做什么？ 准备怎么做？ 准备何时做？ 准备多少钱？ 相对于这样一个大项目，只有清晰知道如何去操 盘，才能保证各项工作清晰有序。;目录;第一部分 市场环境分析;目前全国的房地产形势非常严峻，虽然整顿和调整的目标是住宅，但作为投资类物业的商铺，随着调息、征收租赁税/房产税等政策的出台，投资热情受到打击，市场消化量急剧下跌。 根据焦点商铺网、sohu房产、上海商铺指数、北京商铺交易网和西部金手指商业地产咨询机构统计数据：2002年以前，50%左右的购买者用于出租、50%的用于自营。但到了2004年后，80%左右购买商铺的人是用于投资以获取租金回报，只有20%左右的人购买商铺是用于自己经营。而且，前者的比例还在呈增长趋势。 这说明，目前商业地产的三权（所有权、经营权、管理权）分离现象非常严重，很多人购买商铺纯粹是为了获取投资收益。 沈阳的商铺销售，经过2002年万达商业广场的引导，再加上2003、2004年及至今年数个项目的洗礼，尤其是一些商业项目在开业后业绩差强人意，导致沈阳整个商业地产形势非常恶劣。应该说沈阳的商业地产已经几乎无任何信任度可言。投资者失去信心，自营者非常伤心，经营的商家完全灰心。;二、微观环境分析;从沈阳市全市范围内看，目前在售的商业项目为五洲商业广场和女人街，因为销售政策得当且回报率高，五洲商业广场销售对外号称10亿，估计实际逼近8亿（销售周期从2003年6月至2005年11月）；而女人街目前销售形势已经放缓。 五洲商业广场：目标出售商铺1720个，占总建筑面积的18%（但13%是返租收回的），按套内面积出售，起价25000元，最高价为13万元，最小分割铺位为1 .3平方米，最大分割单位为400平方米。具体的销售政策：购买指定区域铺位，开业满5年后的前三个月无理由退铺，一次性补偿税前总房款的10%。返租铺位根据所处区域不同从8%到10%（税前）回报不等。 中国女人街：一期出售铺位1200个，面积从38平方米到88平方米不等，得房率65%以上。1F：1.9-2.7万；2F：1.5-1.8万；3F：1.2-1.3万；4F：0.8万，走的是低价路线。六年返租年回报税前8%；一次性付款直接返前三年30%。 沈阳市存量临街门市目前销售均价为5500元/㎡；新建商业或住宅门市均价为8000元/㎡，普遍的出租回报率在6-8%。;推论;第二部分 项目再分析与项目定位;项目机会： 可借助地铁概念 金融商贸区已具雏形，商业氛围正在形成 可借助世园会概念 项目威胁： 未来三年，金融商贸区和金廊有多个项目推出，市场竞争形势进一步恶化 目前已经基本完成销售的商业项目将陆续开业，经营状况的好坏将直接影响商铺投资者的信心，而这一点，不容乐观 个别项目陆续采用“自杀式销售”，以求快速回笼建设资金，如不断提高投资回报比率，加大回购数量等，直接影响我们项目的销售政策的制定;二、项目定位;第三部分 出售范围与价格测定;理由 目前全国的房地产形势非常严峻，虽然整顿和调整的目标是住宅，但作为投资类物业的商铺，随着调息和两年内不可转让等政策的出台，投资热情减少，市场消化量急剧下跌。 全国范围内的商铺购买者，无论是投资者还是自营户，都已经知道与开发商风险共担的重要性。如果开发商持有的自有物业比例低，购买者都会失去投资的信心。 严格地说，商业物业最好全部自己持有，这样才能做到真正的产权统一、经营统一、管理统一，才能使物业实现有效地持续增值（而非简单地地段增值）。但考虑到建设资金，又不得不出售部分商铺的产权。至于出售的比例，按商业运营的一般规律和国际公认法则，以20%以下为宜。 在一个商业项目里，最有价值的部分在首层。所谓“金一银二铜三铁四”就是这个道理。一层的商铺也是投资者最感兴趣并最青睐的。商场的三、四、五楼，在销售的过程中，无数实践都证明非常吃力。;方案二; 我们建议采取方案二对外销售。;二、价格测定;销售价格修正系数;项目周边典型租赁商铺状况; 真正对我们项目销售价格起决定性影响的，是我们铜锣湾经营管理公司预测的未来10年的租金水准。;第四部分 营销目标与销售模式;二、销售模式;1、直接销售，售出不管 在商业地产初期，这种方式比较盛行。但是，随着商场的开业和经营，因为缺 乏统一经营统一管理，业态杂乱无章、经营混乱，所以越做越萧条，最后购买者纷 纷退铺、索赔等，最后迫不得已只有全部收回出售的商铺，改为统一经营统一管理 然后重新对外销售。 因此，经过市场的检验，此手段已经既不被客户也不被开发商接受，但有些物 业的外铺仍然采用这种办法销售。 2、返租销售